先街办发[20**]48号
先锋街道拆迁安置房小区物业管理办法
为加强先锋街道住宅小区物业管理工作，规范物业服务企业服务行为，切实提高物业管理水平，保障业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，制订本管理办法：
一、管理对象
街道内各拆迁安置小区物业服务单位
二、管理主体
街道物业管理办公室。同时街道将成立安置房小区物业管理检查考评小组，负责对街道内的安置房，小区进行检查考核。
三、管理办法
依据物业服务合同约定的原则;根据物业服务质价相符的原则对先锋街道各安置房物业服务单位提出以下工作要求：
公共设施设备的养护。
公共设施设备包括门卫、消防设施、机电设施、智能化设施设备、道路、公共照明、公共绿化、公益性文体设施、安全设施、管道、人防、水泵及相应设备、地下车库、地面车位、景观等。养护不到位造成的一切损失，由各安置小区物业服务单位负责。所有维修、养护、管理和运行服务人员须持证上岗。物业服务单位需定时、定期对设施设备进行养护，做好养护资料。
环境卫生。
绿化养护。各安置房小区内的绿化养护和管理由各物业服务单位负责，需长期保持小区内绿化的美观整洁，定期养护并做好详细的养护记录。
卫生清洁。物业服务管理单位需按照所签订合同要求为各小区配备充足的卫生清洁人员，保持小区公共场所、物业共用部位的清洁卫生。
日常管理
日常巡查。物业服务单位需安排充足的昼夜巡查人员，根据各单位工作安排方案的规定，全方位的对小区的安全做好监察，落实岗位责任制。巡查人员准时、按规定做好巡查工作并认真做好巡查记录。
车辆管理。规范小区内车辆的停放秩序，如遇乱停乱放现象，需及时联系相应车主，将车停到规范位置。
门岗管理。门岗人员需保证24小时有人在岗，对进出车辆严格管控，并对外来人员及车辆做好登记信息工作。
小区内其他日常管理工作。
资料管理
对小区内已交房的户主信息进行登记建档，一年更新一次。
外租房屋的租户信息记录及外来人口的登记信息，一年更新一次。
小区内所有公用设施设备的养护检查记录，根据各设施设备的相应养护时间，定期更新检查记录，发现问题及时处理上报。
小区内绿化养护、卫生清洁记录，落实岗位责任制。
小区内住户车辆登记信息，每年更新一次。
小区内日常巡查记录(昼夜)。每天记录，月月整合。
合同所规定的其他服务内容。
四、考核方式
安置房住宅小区的物业服务考核采取明查与暗访相结合，平时考核与年终考核相结合的方式进行，先锋街道物业管理办公室工作人员考核后，发现问题根据实际情况，将扣除部分物业单位管理费，具体规定如下：
考核区域。采取随机检查的办法，除每月开展一次集中现场检查外，平时明查、暗访相结合。
评分办法。考核组人员严格对照考核评分细则，实行无记名打分。各物业单位互评分数占百分之四十，物业管理办公室工作组人员分数占百分之六十。
现场督查。考核组检查考核，除现场检查外，还要考核以下三个方面：一是对物业服务台账进行现场查阅;二是对居民投诉及应急维修进行现场勘查;三是召集居民代表进行物业服务满意度调查。
惩罚措施。考评组将把平时检查与定期考评相结合。在平时检查中发现的问题将在定期考评中予以体现。在考评中所发现的问题，将扣除部分物业管理费用作整改费用。暗访检查发现如下问题将扣除部分物业管理费：
公共设施设备养护不到位，扣2000元/项;
环境卫生不到位，扣500元/处;
日常管理中物业服务单位被发现不符合相关条例的行为时，扣500--3000元/项;
小区内管理资料记录不到位，扣500元/次;
其他不满足合同规定的行为，扣500--3000元/项。
各物业服务单位必须高度重视物业管理考核工作，要对照考核内容和标准，完善管理措施，规范管理行为，全面提高服务质量和管理水平。本方法下发后，各物业服务单位要认真组织学习，结合有关物业管理的政策法规认真贯彻落实，在落实中抓规范，在规范中促进发展。本办法由先锋街道办事处负责解释;本办法自下发之日起实行。
南通市通州区先锋街道办事处
20** 年8月27日
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：济南市棚户区改造安置房物业管理规定
山东省济南市人民政府办公厅
济政办发〔20**〕43号
济南市人民政府办公厅
二OO九年十一月四日
第一章 总 则
第一条为规范我市棚户区改造安置房(以下简称安置房)物业管理活动,保障安置房维护管理需要,提高安置房住户居住质量,根据国家有关法律、法规和政策规定,结合我市棚户区改造实际,制定本暂行规定。
第二条本规定所称安置房是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。
第三条安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。
第四条各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责,负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。
建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。
街道办事处(含乡镇政府,下同)负责指导、监督安置房物业管理工作,调解处理物业管理纠纷。
第二章 物业管理区域划分与物业交付
第五条安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。
以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下,一般划分为一个独立的物业管理区域,视为安置房小区。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房,应与商品房划分为同一个物业管理区域,视为商品房小区。
异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,划分物业管理区域。区域内房屋主要用于安置的,视为安置房小区;区域内房屋只有少量安置房的,视为商品房小区。
第六条建设单位在安置房交付使用或商品房销售前,应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。
各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内,会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分,并告知建设单位。
建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。
第七条物业管理区域确定后www.pmceo.com,确需调整的,由区房管部门会同街道办事处按上条相关规定重新划分,划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。
第八条建设单位按房屋总建筑面积3‰-5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房,但最少不低于100平方米,产权属全体业主所有;按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房;按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。
第九条棚户区改造项目竣工后,建设单位要在市旧城改造投融资管理中心和区旧城改造指挥部监督下,按不低于房屋总建筑面积4‰的比例,向棚户区改造项目所在区政府无偿提供项目配套沿街经营性商业用房。该房屋产权属区政府所有,经营管理工作由区政府确定,但不得抵押、转让。
第十条经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金,由各区政府综合平衡使用,定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。经营性用房收益不足的,由各区负责研究解决办法。
第十一条建设单位要在安置房达到交付条件后与街道办事处、物业服务单位办理相关用房及资料移交手续,向街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房,向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。
移交工作由区旧城改造指挥部、区房产管理局及街道办事处监督、协调。
第十二条建设单位交付安置房时,须向住户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》等资料。拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。
第三章 安置房小区物业服务
第十三条安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前,由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。小区管理委员会履行下列职责:(一)代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位,签订物业服务合同;(二)及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督物业服务单位履行物业服务合同;(三)对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫,并在小区内公示告诫内容;(四)协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作;(五)协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
第十四条建立安置房小区物业管理联席会议制度,联席会议由安置房小区所在街道办事处负责召集,区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。
第十五条安置房小区前期物业服务由小区管理委员会在区房管部门、街道办事处的监督指导下选聘专业物业企业实施;选聘专业物业企业有困难的,由所在地街道办事处组建物业服务中心负责。安置房物业服务单位应向物业管理区域内全体业主提供以下服务:(一)房屋共用部位的维护与管理;(二)房屋共用设施设备及其运行的维护与管理;(三)共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务;(四)安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务;(五)房屋装饰装修管理服务;(六)专项维修资金账务代管服务;(七)房屋档案资料管理。
第十六条物业服务中心所需管理服务人员,在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。
物业服务中心聘用人员数量及岗位配置,由街道办事处会同区房管部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。
第十七条安置房小区管理委员会负责拟定安置房临时管理规约,依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。负责组织业主签订临时管理规约和前期物业服务合同。
第十八条安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有,该收入不分配,存入专户管理,主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入,接受街道办事处、小区管理委员会和全体业主监督。
安置房小区内的地面车位场地使用费,由小区管理委员会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素,在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的,另行签订看管协议。
第十九条安置房小区内的地下车库车位租赁价格按照市价格主管部门公布的标准执行。
第四章 商品房小区内安置房物业服务
第二十条商品房小区内安置房的物业服务与商品房小区统一实施。业主自治管理等活动依据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定实施。
第二十一条安置房业主与同一物业管理区域内的商品房业主,享有同等权利,并承担相应义务。
第二十二条安置房业主办理安置入住手续时,拆迁安置单位、街道办事处负责协助物业服务企业与安置房业主按照商品房物业服务合同的内容签订前期物业服务合同及临时管理规约。
第二十三条安置房所在地街道办事处、居民委员会负责安置房在使用管理和物业服务过程中的监督管理工作,监督安置房业主、物业使用人遵守临时管理规约,履行物业服务协议约定的义务;会同有关部门及时协调处理居民在房屋使用管理和物业服务过程中出现的问题。
第五章 物业服务费
第二十四条安置房小区物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制定。
安置房小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价,前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定。
第二十五条物业服务费自房屋交付之日起实行按月收取,经双方约定亦可预收,但预收期限最长不得超过6个月。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,其物业服务费由建设单位或拆迁安置单位承担。已经交付的房屋,物业服务费由业主或物业使用人承担,建设单位或拆迁安置单位另有约定的除外。已办理入住手续但长期空置的,业主应当告知物业服务单位,经双方确认后,其物业服务费按收费标准的70%缴纳。前款所称入住是指安置房业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。安置房业主收到书面入住通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的,视为入住。
第二十六条安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)物业服务费实行以下政策:(一)享受最低生活保障的家庭,物业服务费全额免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。
(三)家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。
安置房转让、出租的,不享受上述相关减免政策。
第二十七条符合享受减免政策的家庭,须向安置房所在地居民委员会提出申请,居民委员会初审后上报街道办事处,由街道办事处会同区民政部门按规定程序对申请人家庭人均收入情况进行核定,每年核定1次,核定结果在物业管理区域内公示。
第二十八条减免的安置房物业服务费,小区管理委员会与物业服务单位每半年核对1次,并经街道办事处确认后,报区财政从安置房管理服务专项资金中列支。
财政、审计部门负责安置房管理服务专项资金使用的监督审计工作。
第二十九条欠缴物业服务费的业主,应当补缴所欠费用,并依照物业服务合同约定承担违约责任。小区管理委员会可在物业管理区域内进行公示,物业服务单位向其追缴。
第三十条物业服务单位在物业服务中应当遵守国家法律法规,严格履行物业服务合同,按规定实行明码标价,为业主或物业使用人提供质价相符的服务,自觉接受政府价格及物业主管部门的监督和检查。
第六章 物业使用与维修管理
第三十一条安置房业主在办理房屋权属登记前,应按下列标准交存住房专项维修资金:(一)多层住宅按建筑面积每平方米60元;(二)小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元。
业主缴存的住房专项维修资金属业主所有,定向用于房屋共用部位设施设备的维修、更新。安置房专项维修资金的交存、使用管理按市政府相关规定执行。
安置房业主未交存住房专项维修资金的,开发建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理产权登记手续。
享受最低生活保障的安置户可缓交住房专项维修资金,待其经确认不属于低保家庭或转让、出租房屋时一次性补齐。
第三十二条安置
小区管理委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。
第三十三条 房屋交付后,业主应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应向小区管理委员会提出书面申请,并经有利害关系的住户同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经小区管理委员会及有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
第七章 附 则
第三十四条安置房小区具备成立业主大会条件的,可在街道办事处组织指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。
选举业主委员会后,安置房管理及物业服务按《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定执行,安置房小区管理委员会职责自行终止。
第三十五条本暂行规定由市房管局、市物价局负责解释。
第三十六条本暂行规定自20**年12月1日起施行。