篇2：南宁市物业管理办法(2007)

　　南宁市物业管理办法(20**)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

　　县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“县、区房管部门”)具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

　　规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

　　第四条 在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的;

　　(二)业主委员会不依法履行职责的;

　　(三)物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的;

　　(四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　第五条 县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 房屋权属证书记载的所有权人为业主。

　　房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

　　尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

　　第七条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。

　　第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的 合法权益。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条 物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

　　两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

　　总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

　　第十一条 业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

　　在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

　　第十二条 物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

　　第十三条 对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5-15名的单数，负责下列筹备工作：

　　(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

　　(三)确认业主身份及其专有部分物业建筑面积;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。

　　其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

　　第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在县、区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。 县、区房管部门应当明确指导和监督业主大会成立的工作流程和期限。

　　业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。

　　业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

　　第十五条 物业管理区域内的业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。

　　第十八条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前在物业管理区域内公告通知全体业主。

　　召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

　　业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

　　第十九条 物业管理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四) 监督管理规约的实施;

　　(五)拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;

　　(六) 业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责。

　　第二十条 业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原则， 选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。

　　第二十一条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力，高中以上文化程度;

　　(二)遵纪守法;

　　(三)模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等;

　　(四)热心公益事业，责任心强;

　　(五)具有必要的工作时间和组织能力;

　　(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

　　第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。

　　业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

　　第二十三条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

　　第二十四条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

　　第二十五条 业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

　　业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

　　重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

　　第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守管理规约。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　业主委员会应当自管理规约、业主大会议事规则通过之日起10日内，将管理规约、业主大会议事规则报县、区房管部门备案。

　　第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第三十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约报市房产行政主管部门备案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十四条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　符合以下情况，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　(一)投标人少于3个的;

　　(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;

　　(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

　　(四)混合式住宅项目(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。

　　第三十六条 建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。

　　第三十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

　　第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。

　　第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)房屋产权名册;

　　(五) 物业管理所必需的其他资料。

　　在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会;未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

　　第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用途。

　　建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

　　第四十一条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房(以下合称“物业管理用房”)。物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。

　　门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

　　第四十二条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。

　　物业项目总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，且面积不得低于120平方米;物业项目总建筑面积为50万平方米以上的，超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。

　　建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

　　分期开发建设的物业项目，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。

　　物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。

　　第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。

　　外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。

　　在本市承接物业的外地物业服务企业，应当在资质年检合格后30日内，将企业年检情况书面告知市房产行政主管部门。

　　第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第四十五条 物业服务企业应当自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。

　　第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四十七条 未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。

　　业主大会、业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。

　　第四十八条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

　　业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。

　　第四十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：

　　(一)对预收、欠缴的物业服务费用按实结算;

　　(二)移交全部物业档案资料;

　　(三)移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。

　　物业服务合同尚未终止，物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。

　　第五十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。

　　普通住宅的物业服务收费应当根据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的服务等级标准的基准价及其浮动幅度进行确定。

　　第五十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的，直管公房承租人应当按约定交纳物业服务费。

　　第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

　　(一)业主自用的向业主收取;

　　(二)公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取;

　　(三)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

　　第五十四条 业主应当按照规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。

　　第五十五条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业服务企业。

　　临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

　　第五十六条 业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。

　　业主需要装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主和装饰装修企业。

　　第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定;业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。

　　第五十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。

　　第五十九条 业主转让物业的，应当将转让情况及时告知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。

　　业主出租物业的，应当将出租情况及时告知物业服务企业。

　　第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

　　利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六十一条 物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六章 法律责任

　　第六十三条 违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。

　　第六十四条 物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：

　　(一)违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的;

　　(二)违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的;

　　(三)违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的;

　　(四)违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的;

　　(五)违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的;

　　(六)违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的;

　　(七)违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。

　　(八)违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。

　　第六十五条 违反第三十三条规定，建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。

　　第六十六条 违反第四十三条规定，外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

　　第六十七条 违反第四十五条规定，物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。

　　第六十八条 物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：

　　(一)未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的;

　　(二)撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的;

　　(三)物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的;

　　(四)物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

　　第六十九条 物业服务企业被依法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。

　　第七十条 违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款;有收益的，所得收益用于补充专项维修资金。

　　第七十一条 违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十二条 物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第七十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第七十四条 本办法自20**年10月1日起施行。

篇3：温州市物业管理项目招投标评标委员会专家库管理办法（2010）

　　关于印发《温州市物业管理项目招投标评标委员会专家库管理办法》的通知

　　各县(市、区)房管局(分局、处)，市物业招标办：

　　为加强温州市物业管理项目招投标评标专家库的管理，充分发挥专家在招投标工作中的作用，规范物业管理项目评标行为，保证评标的公平、公正，提高评标质量，依照《评标专家和评标专家库管理暂行办法》、《前期物业管理项目招标投标管理暂行办法》、《温州市物业管理项目招标投标管理办法》及有关规定，制定《温州市物业管理项目招投标评标委员会专家库管理办法》。现予印发，请认真贯彻执行。

　　主题词：城乡建设物业管理招投标专家管理

　　抄送：市法制办、市发改委、市资管办

　　温州市房产管理局办公室20**年1月26日印发

　　二〇一〇年一月二十六日

　　温州市物业管理项目招投标评标委员会专家库管理办法

　　第一章 总则

　　第一条为规范物业管理市场行为，确保物业管理项目评标活动公平、公正，根据有关规定，建立《温州市物业管理项目招标投标评标委员会专家库管理办法》(以下简称物业评标专家库)。

　　第二条凡在温州市区及各县、(市、区)依法实行公开招标或邀请招标的物业管理项目，应在物业评标专家库中随机或以抽签方式抽取专家参与评标;面向全国公开招标以及重大公开招标的项目，由招标人提出申请，经市物业主管部门同意，可以聘请国内物业管理专家参与评标。

　　第三条温州市物业管理项目招标投标监理办公室(以下简称市物业招投标监理机构)负责物业评标专家库的日常使用管理工作。主要履行以下职能：

　　(一)监督专家贯彻执行国家、省、市有关物业管理项目招标投标的法律、法规、规章和各项政策;

　　(二)负责对物业评标专家库专家的申报资格初步审查;

　　(三)对招标单位选取专家评委的行为进行监督管理;

　　(四)协助市物业主管部门对物业评标专家库专家的确认、聘任、补充、培训、解聘、更新和管理工作。

　　第二章专家选聘条件

　　第四条专家选聘的范围

　　(一)理论方面的专家应具备学术造诣深，知识面广，在物业管理同行中有较高的知名度，熟悉本行业的国内外最新管理现状和理论研究发展动态，参加地级及以上成果评估、项目鉴定或有解决重要、疑难技术问题的经历;

　　(二)市级物业管理行业协会会员单位中层以上管理人员，具有丰富的实践工作经验，全面掌握物业管理有关管理标准、服务规范和技术规程，熟悉有关招投标的法律法规和政策;

　　(三)各类工程建设及中介服务机构人员，从事与物业管理行业相关工作，熟悉物业管理有关管理标准、服务规范和技术规程以及有关招投标的法律法规和政策。

　　第五条专家基本条件

　　(一)法律观念强，作风正派，办事公道，能认真履行职责，自觉遵守职业道德和评标纪律;

　　(二)具有独立完成评标工作的能力，在聘期内有参加评标工作的时间和精力;

　　(三)从事物业管理专业工作三年以上或从事物业管理行业相关工作四年以上，具有大学专科以上学历及中级职称以上资格或具备同等专业水平、符合破格条件的人员。

　　第六条评标专家由专家所在单位或本人推荐，经单位推荐，市物业管理项目招标投标监理办公室初审，经市物业管理主管部门审核同意并公示后，发给聘书，成为物业评标专家库专家。

　　第三章专家的权利和义务

　　第七条专家权利：

　　(一)对投标单位所报投标书，独立地发表自己的意见或保留自己的意见;

　　(二)不受任何干预，对投标书中的各项经济技术指标依据招标文件、评标办法和有关法律、法规、规章及政策进行独立的评价，并进行打分和投票，推荐中标单位或中选方案;

　　(三)对投标文件中有疑义的问题，可以向投标单位进行询标;

　　(四)对专家库的管理工作提出意见和建议;

　　(五)揭发和举报评标过程中的不正当行为。

　　第八条专家义务：

　　(一)根据招标单位抽取评委的结果，在市物业招投标监理机构的监督下按时参与评标;

　　(二)对评标工作的全过程予以保密;

　　(三)对投标书做出的评价负责;

　　(四)不徇私舞弊，不弄虚作假，不违背公开、公正、公平竞争的评标原则;

　　(五)不随意缺席，不中途退出评标过程。

　　第四章专家库的运作

　　第九条一般招标的项目，应由招标人从物业评标专家库专家中随机、抽签等方法选定专家;技术特别复杂、专业性要求特别高或有特殊要求的招标项目，由招标人向县(市、区)物业主管部门申请，经同意后，由招标人向市物业管理项目招标投标监理办公室提出，外聘或直接从评标专家库中选定。

　　第十条在专家库中抽取专家的人数不得少于评委人数的三分之二。

　　第十一条对同一项目抽取专家时，不能抽取同一单位的两名专家。

　　第十二条有下列情况之一者，应当在专家库中补抽：

　　(一)抽取的专家与项目或投标单位有利害关系，可能影响评标公正性的;

　　(二)抽取的专家因故不能出席的;

　　(三)同一项目，抽取了同一单位两名以上专家的保留抽取顺序第一名。

　　第十三条抽取专家应在开标前24小时内完成，并由市物业招投标监理机构通知专家本人，专家接到通知后，无故缺席三次者，作为自动退出专家库处理。

　　第十四条专家评标实行记名制，专家应在评分表上签名。

　　第十五条专家评委评审费用由招标人支付。

　　第五章专家库管理与更新

　　第十六条评标专家有下列情况之一的应主动提出回避，当事人也有权提出回避申请：

　　(一)投标人或投标人的亲属;

　　(二)与投标人在同一单位工作的;

　　(三)与评标项目有利害关系的;

　　(四)对投标人事先提供咨询或者顾问服务的;

　　(五)法律规定的其他关系。

　　第十七条评标专家实行动态管理，每年对专家库专家进行一次年度考核，并根据考核情况对专家库专家进行更新。

　　第十八条市物业招投标监理机构负责对专家库专家评标能力、廉洁公正等进行跟踪评估。对不称职或者违法违规的评标专家及三次以上(含三次)经选取后无故未能参加评标的专家将提出处理意见，上报市物业主管部门。

　　第十九条市物业招投标监理机构按照规定，将符合条件的专家上报确认、聘任为专家库专家，每年两次从申请加入专家库人员中选取符合条件的人员报市物业主管部门审批后进入专家库。

　　第六章附则

　　第二十条本办法由温州市房产管理局负责解释。

　　第二十一条本办法自发布之日起施行。

篇4：常熟市城区老住宅小区物业管理奖励补贴办法（2018）

　　印发《常熟市城区老住宅小区物业管理奖励补贴办法》的通知

　　常政办发〔20**〕131号

　　各镇人民政府，各街道办事处，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区、常熟国家大学科技园、虞山高新区(筹)、虞山尚湖旅游度假区(虞山林场)、服装城管委会，市各委办局、直属单位(公司):

　　经市政府20**年第4次市长办公会议讨论通过，现将《常熟市城区老住宅小区物业管理奖励补贴办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　常熟市人民政府办公室

　　20**年7月23日

　　常熟市城区老住宅小区物业管理奖励补贴办法

　　为建立老小区长效管理机制，做好文明城市建设等工作，加快推进“精致常熟”建设，根据《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》(常政发〔20**〕25号)等文件，制定本办法。

　　一、奖励补贴对象、范围和时限

　　1.奖励补贴对象：承接老住宅小区(老住宅小区是指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区，不包括纯别墅老住宅小区)物业服务的物业服务企业;住宅小区内“二低一特”等困难家庭(“二低一特”困难家庭指低保户、低保边缘户和特困职工)。

　　2.奖励补贴范围：三环路以内。

　　3.奖励补贴时限：老住宅小区补贴奖励时限为三年。

　　二、奖励补贴内容和标准

　　(一)承接老住宅小区物业服务的物业服务企业

　　1.物业服务补贴。补贴基数为0.20元/平方米·月，与收费率和考核结果相挂钩，补贴额度=补贴基数×小区总建筑面积×12月。

　　2.考核奖励。奖励经费标准为100万元/年，与考核结果相挂钩。

　　(二)“二低一特”困难家庭物业服务费补贴

　　老住宅小区“二低一特”困难家庭物业服务费给予全额补贴，每户家庭每年只补贴一处。

　　三、奖励补贴条件

　　(一)老小区补贴条件

　　享受财政补贴实施“准物业服务”的老小区，应当符合以下三个条件之一：

　　1.街道办事处通过招投标方式选聘物业服务企业;

　　2.业主委员会(物业管理委员会)自行选聘物业服务企业;

　　3.原建设单位选聘物业服务企业。

　　“准物业服务”收费标准为：经老住宅小区综合改造后的小区收费标准不低于120元/年，未实施老住宅小区综合改造的小区收费标准不低于80元/年。小区未开征收取物业服务费的不享受奖励补贴。街道办事处要加强宣传和引导，通过务实举措提高老住宅小区物业费收缴比例，收费率不低于70%。

　　(二)考核奖励条件

　　街道办事处对老小区物业服务实施考核，考核达到良好或优秀的给予一定奖励，考核合格及以下的不得奖励。

　　四、考核的组织实施

　　街道办事处负责并组织辖区范围内老住宅小区物业管理工作的考核。

　　五、奖励补贴经费的使用

　　1.补贴资金用于小区物业服务工作，奖励资金用于小区考核奖励，不得挪作它用。

　　2.小区补贴和考核奖励经费的拨付应与收费率和考核结果相挂钩，由街道办事处制订具体办法。

　　3.业主委员会(物业管理委员会)自行选聘物业服务企业和原建设单位选聘物业服务企业管理的老小区，补贴资金的50%直接拨付物业服务企业，剩余50%由街道办事处根据小区物业管理考核结果及物业服务企业对文明城市、卫生城市等应急工作配合完成情况拨付。

　　六、奖励补贴经费的拨付

　　奖励补贴经费由市级财政承担，市住建局(房管处)对考核结果进行审核后报市财政，财政部门根据审核情况拨付资金。

　　七、其他要求

　　1.市住建局(房管处)要指导和督促街道办事处在老住宅小区建立健全业主委员会(物业管理委员会)或组建小区综合治理委员会，并将其作为新实施老住宅小区综合改造的前提条件。

　　2.街道办事处在新一轮物业服务企业招标时，将加强群租房、“三合一”、电动自行车的日常巡查、发现、报告机制纳入物业服务管理内容。

　　八、本办法自20**年8月1日起实施，《常熟市住宅小区物业管理奖励补贴暂行办法》(常政办发〔20**〕61号)同时废止。

篇5：淄博市住宅小区物业管理工作考核办法（2018）

　　关于印发《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》的通知

　　各区县房管局，高新区房管处、经开区建设局、文昌湖区城乡建设局：

　　为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,我局制定了《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　淄博市房产管理局

　　20**年4月26日

　　淄博市住宅小区物业管理工作考核办法

　　为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,根据《淄博市物业管理办法》、《淄博市20**年经济社会发展主要目标任务》、《20**年民生社会建设要率先突破工作方案、实施方案》、《淄博市城市社区综合治理实施方案》等有关规定，制定本考核办法。

　　一、考核目标

　　通过组织开展全市物业管理考核工作，落实市委、市政府“一个目标定位、四个着力建设、十个率先突破”的总体要求，创新完善物业管理体制机制，落实小区五个星级等级管理，20**年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。建立全市住宅小区全覆盖考核体系，突出抓好物业服务质量和管理水平的提升，建设和谐美丽社区，提高群众满意度和幸福感。

　　二、考核原则

　　(一)分级考核、全面覆盖。建立市对区县、区县对镇办、镇办对社区、社区对小区的物业管理分级考核体系，逐级落实考核责任，实现考核全覆盖的目标。

　　(二)体制机制建设与项目管理并重。既考核住宅小区物业服务质量是否达标，又考核各级主管部门特别是镇办、社区将物业管理纳入社区综合管理体系的情况。

　　(三)坚持问题导向、突出工作重点。重点解决物业管理体制机制不顺，小区环境卫生、秩序差，安全管理不到位，物业服务标准不落实，业主满意度低等突出问题。

　　(四)公开、公平、公正、定量考核。统一考核内容和考核标准，实行定量考核，主管部门、行业专家、第三方力量等多方参与，做到考核结果公平、公正，信息公开。

　　三、考核内容

　　(一)文明镇办考核(65分)

　　1.环卫一体化(20分)

　　(1)城市社区按照每30-40户一个的标准配备垃圾桶，5分;

　　(2)生活垃圾日产日清，无积存垃圾，无焚烧现象，10分;

　　(3)垃圾分类，社区有分类垃圾桶，区县有源头处理机制，5分。

　　2.社区三乱治理(20分)

　　(1)杂物及时规整，集中清理，无乱搭乱建现象，5分;

　　(2)绿化补齐扮靓，补栽花草树木，补齐缺失、被侵占绿化带，无侵占绿地、乱栽乱种行为，5分;

　　(3)车辆停放整齐有序，无乱贴乱画，无小广告，10分。

　　3.安装单元防盗门并随时关闭(5分)

　　4.物业管理星级达标(20分)

　　(1)社区内有专门的办公场所，5分;

　　(2)实施物业标准化提升，落实“三公开”标准化，在小区出入口等显著位置和客户服务接待场所，公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息，区县统一规格、统一尺寸、统一外观，5分;

　　(3)实行“五个星级”等级评定，大力提升物业服务水平，20**年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。第一季度完成全年台账建设，第二季度完成30%，第三季度完成40%，第四季度完成50%，10分。

　　(二)住宅小区物业服务质量考核(100分)

　　1.基本要求，10分;

　　2.环境卫生，19分;

　　3.房屋及共用设施设备管理，19分;

　　4.公共秩序维护，9分;

　　5.绿化服务，9分;

　　6.精神文明建设，6分;

　　7.物业服务企业其他考核内容，28分。

　　(三)业主满意度测评(100分)

　　业主满意度分满意、基本满意、一般、不满意四种情形，测评内容包括：

　　1.综合管理服务，16分;

　　2.房屋管理与维修养护，9分;

　　3.共用设施设备维修保养服务，12分;

　　4.秩序维护服务，12分;

　　5.保洁服务，12分;

　　6.绿化养护服务，12分;

　　7.安全管理，12分;

　　8.精神文明建设，9分;

　　9.智慧物业建设，6分。

　　四、考核程序及组织实施

　　(一)文明镇办考核

　　本项考核每季度一次，考核对象为辖区内有城市社区的镇办。

　　1.镇办自查申报。镇办按照考核内容对辖区所有社区逐一进行自查，逐项确认达标情况，形成各考核事项达标情况汇总数据，按照社区达标数量占比计分的办法，逐项计算得分，确定总分后，填写《淄博市文明镇办季度考核表》(附件1)，向区县主管部门申报得分情况，并提报相关基础资料。

　　2.区县主管部门验收。区县主管部门对镇办申报材料进行审核和现场验收，保证考核的全面性、真实性和准确性，按成绩对镇办进行排名，每季度第三个月5日前将区县考核情况以及有关资料报市局。

　　3.市主管部门复核。市局组织人员对区县申报的考核情况进行现场复核，对申报不实的，统一调低申报成绩。

　　4.成绩报送。市局每季度第三个月20日前将复核成绩报市文明办。

　　(二)住宅小区物业服务质量考核

　　本项考核每月一次，考核对象为区县。

　　1.考核时间。每月中旬。

　　2.考核人员。市局组织考核组实施考核，每季度前两个月以物业管理专家为主进行考核，第三个月市物业主管部门人员参与考核。

　　3.考核依据。《淄博市住宅小区物业服务质量考核标准》(附件2)。

　　4.现场考核。考核组对每个区县随机抽取3个住宅小区进行考核，包括2个星级物业管理住宅小区和1个简易物业管理住宅小区，取3个小区考核平均分作为区县得分。为保障考核公平，全市每月考核统一星级等次的小区。

　　5.考核加分和减分。

　　加分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门(含)以上通报表扬的一次加5分;按规定完成业主满意度测评并公布“红黑榜”的区县每次加5分。

　　减分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门(含)以上通报批评的一次扣5分;物业管理区域发生安全生产责任事故的，每次扣5分;区县考核材料报送不及时的，每迟报一天扣2分。

　　6.成绩报送。市局每月25日前将考核成绩和区县排名报市城市管理委员会办公室。

　　(三)业主满意度测评

　　本项考核区县每半年组织一次，考核对象为物业服务企业管理的所有住宅小区，不含简易物业管理小区。

　　1.考核组织。由区县物业主管部门牵头组织实施，具体落实可聘请第三方社会专业机构或者组织镇办、社区居委会实施。每个小区每次调查业主满意度覆盖率按户计不少于50%，原则上每年小区业主满意度调查覆盖一遍。

　　2.考核依据。全市统一的《淄博市物业服务质量业主满意度评价表》(附件3)。

　　3.考核形式。入户调查、网络调查或者手机下载APP调查等方式。

　　4.计分办法。

　　(1)业主打分。依据《淄博市物业服务质量业主满意度评价表》,业主对33个项目选择满意度评价档次，在相应档次打“√”，其中第1个项目满意得4分，基本满意3.2分，一般2.4分，不满意0分;其余32个项目满意得3分，基本满意2.4分，一般1.8分，不满意0分。业主完成选择后，得出评价分数,并在评价表中填写对小区管理的意见和建议。

　　(2)小区得分。组织单位汇总小区参与调查的业主打分，取平均分作为小区得分。

　　5.小区排名。区县以业主满意度测评结果为主要依据，综合镇办、社区、业主委员会和区县物业主管部门的评价意见对辖区所有物业服务企业管理的住宅小区按百分制进行综合评分和综合排名，并对群众满意度情况进行分析会诊，制定整改措施。其中，业主满意度测评结果占80%，镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价各占5%。镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价重点为企业履行物业服务合同及政策贯彻落实情况。

　　6.公布“红黑榜”。区县物业主管部门根据辖区内小区排名，分别按一定比例(10%左右)通过市物业主管部门门户网站或其他媒体向社会公布排名靠前和靠后的小区名次和名称，同时公布物业服务企业和项目负责人。公布时间不迟于每年6月30日、12月31日。

　　7.结果运用。列入“红黑榜”的住宅小区，作为物业企业信用评级优良信息和负面信息，记入物业企业信用档案。物业主管部门对列入“黑榜”项目的物业服务企业予以通报批评，约谈企业负责人，并限期整改。

　　五、考核要求

　　考核人员应当遵守以下工作纪律：

　　(一)严格执行考核标准，坚持客观公正，对考核对象作出实事求是的评价，不得徇私舞弊、假公济私。

　　(二)考核人员与考核对象有直接利害关系的，应当按规定主动予以回避。

　　(三)严格遵守“八项规定”等廉政纪律。

　　(四)及时报送考核结果。

　　如有违反以上纪律，对参加考核人员立即组织调整。

　　本办法自20**年5月1日起施行，有效期至20**年4月30日。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。

　　附件：1.淄博市文明镇办季度考核表

　　2.淄博市住宅小区物业服务质量考核标准

　　3.淄博市物业服务质量业主满意度评价表