篇2：上饶市住宅区物业管理办法

上饶市住宅区物业管理办法

　　第一章　总则
　　第一条　为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。

　　第三条　本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市（区）房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。
　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。
　　本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
　　本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。

　　第四条　市人民政府房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。

　　县、市（区）房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。

　　建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安（

篇3：印发吉安市物业管理办法通知

吉府办发〔20**〕14号

二〇〇七年六月二十八日

吉安市物业管理办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业,

篇4：桐城市物业管理办法

　　关于印发《桐城市物业管理办法》的通知

　　桐政办发〔20**〕34号

　　各镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，双新经济开发区筹委会，市政府各部门、各直属机构：

　　经市政府同意，现将《桐城市物业管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　桐城市人民政府办公室

　　20**年6月16日

　　桐城市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、行政法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。

　　第四条 桐城市房地产管理局负责本市行政区域内物业管理活动监督管理工作。

　　市人民政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好相关监督管理工作。

　　开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立完善协调处理物业管理的工作机制；在市房地产管理局指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第五条 房屋所有权人为业主。

　　业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）推选业主代表，并享有被推选权；

　　（五）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（七）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

　　（八）对业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同进行监督；

　　（九）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；

　　（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（十一）要求其他业主、物业使用人停止违*同利益的行为；

　　（十二）监督物业专项维修资金的管理和使用；

　　（十三）法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会履行国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责。

　　第七条 业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经相关业主三分之二以上同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内过半数的业主同意。

　　第八条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

　　除国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：

　　（一）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

　　（二）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（三）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（四）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素的原则划分。新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

　　物业管理区域划定后，确需调整的，由市房地产管理局会同开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关管理区域内公告。

　　第十条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　（一）入住率达到50%以上的；

　　（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

　　（三）首批物业交付满三年的。

　　第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

　　符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十二条 业主大会筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单，做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

　　业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十三条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具委托书。

　　物业管理区域内人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需要业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映

。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）有20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

　　第十五条 管理规约、业主大会议事规则的内容应当依据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的相关规定制定。

　　管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

　　第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局或者开发区管委会、街道办事处、镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十七条 业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定条件，其组成人员还不得有下列行为：

　　（一）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；

　　（二）接受可能妨碍公正履行职务的其他不当利益。

　　第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

　　前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及所在地的居民委员会或者村民委员会。

　　第十九条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当督促限期换届。

　　业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案材料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交上款规定所保管的资料和财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。

　　第二十条 业主委员会委员具有国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定应当终止资格情形之一、或者具有本办法 第十七条规定行为之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主委员会发生人员变更的，应当在10日内将变更情况报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

　　第二十一条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十二条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设，应当按照住宅小区规划、严格执行国家有关设计规范和工程建设标准。

　　第二十三条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经市房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十四条 建设单位应当依照国家公布的前期物业服务合同示范文本，与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并在签订后15日内报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，

　　第二十五条 前期物业服务合同签订生效后，建设单位应当根据物业服务质量等级和物业总建筑面积，向选聘的物业服务企业提供物业服务开办费，以保障物业服务企业进驻后的正常办公开支，经费数额标准由建设单位与选聘的物业服务企业根据实际情况协商确定，并在前期物业服务合同中明示。

　　建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第二十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向市房地产管理局报送相关资料，申请进行前期物业管理现场调查认定。

　　第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合《安徽省物业管理条例》规定的物业交付条件后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料：

　　（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图、单体建筑、结构与设备竣工图，配套设施设备、 地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；

　　（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同或协议，消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证与保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养等资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备、园林施工图纸及树种的清单；

　　（五）物业管理所必需的其他资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主相关资料及房屋面积清册等。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并作出限期补交的书面承诺。

　　前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验，发现问题应当及时书面告知建设单位整改，并应当将查验情况书面报送市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。

　　市房地产管理部门可以对物业移交事项进行现场综合查验；对综合查验发现的问题，及时责令建设单位整改。

　　综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

　　第二十八条 建设单位应当依照国家公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

　　第二十九条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属于业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，业主有权查询。

　　第三十一条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置；总建筑面积五万至二十五万平方米的，按照物业总建筑面积2‰配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1‰的标准配置；

　　（二）物业服务用房应当在地面以上，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

　　物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。

　　建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。

　　建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用。

　　未经业主大会或者建设单位的同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

　　第三十二条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并应当首先满足业主或者物业使用人的需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位的，应当确保消防通道和道路畅通。

　　施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续，应当依法办理。

　　规划、消防、公安机关和交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。

　　第三十三条 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会或者建设单位。

　　建

设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。

　　第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位按照有关规定提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十五条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。

　　注册地非本市的物业服务企业，在本市承接物业服务项目，应当向市房地产管理局备案。

　　从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。市房地产管理局应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

　　第三十六条 物业服务企业享有国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的权利，并应当依法履行以下义务：

　　（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

　　（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；

　　（三）按照规定公布物业服务费收支情况；

　　（四）接受业主委员会和业主的监督；

　　（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

　　（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条 业主委员会应当依照国家公布的物业服务合同示范文本，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。

　　第三十八条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

　　前款规定的公示时间不得少于10日。

　　第三十九条 物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当召开业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

　　第四十条 提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当提前90日报市房地产管理局批准，并报送物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案；同时书面告知合同另一方，并在物业管理区域内公告。

　　第四十一条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业与业主委员会或者建设单位按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

　　（一）移交本办法第三十三条第一款规定的财物与资料；

　　（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

　　（三）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

　　（四）撤出物业服务区域内的服务人员；

　　（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者建设单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由建设单位或者业主委员会与物业服务企业按照国家和省、市物业服务收费的规定，在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，由市物价局会同市房地产管理局按照国家和省物业收费管理规定，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，另行制定具体的收费办法和标准。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第四十三条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况，在物业管理区域的显著位置公示。

　　物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　物业服务企业应当按照国家和省、市有关规定，公布物业服务收费收支情况，业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。

　　市物价局应当会同市房地产管理局，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

　　第四十四条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。业主与物业使用人约定交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　业主应当按时足额交纳物业服务费用，未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费业主名单及欠费情况予以公示催交。

　　第四十五条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当每年度向业主委员会或者建设单位书面报告，并在物业管理区域内公告。

　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。

　　物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。

　　供水、供电、供气等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。

　　物业服务企业代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十七条 市房地产管理局和开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人及物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，投诉受理机关应当转交有关部门或者单位并告知投诉人。

　　第四十八条 市房地产管理局应当加强对物业服务企业监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　公安、工商、环保、卫生、城管、住建等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、违章搭建、房屋使用与物业综合验收等监督管理，依法处理违法行为。

　　实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由市房地产管理局会同开发区管委会、街道办事处、镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议，协调解决下列事项：

　　（一）业主委员会未依法履行职责；

　　（二）业主委员会未依法换届；

　　（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

　　（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

　　（五）其他需要协调解决的事项。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第四十九条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。业主或者物业使用人在房屋装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人房屋装饰装修中的禁止行为、允许施工的时间、装饰装修垃圾的清运与处置等注意事项，并加强巡查。

　　物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约或者临时管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本办法和管理规约或者临时管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　业主转让物业时，应当按照规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。

　　第五十条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）拆改房屋承重结构；

　　（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备和绿地、树木绿化等设施；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房；

　　（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；

　　（六）违反规定摆摊设点、占道经营；

　　（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；

　　（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品、设置户外广告；

　　（九）违反规定停放自行车和机动车辆；

　　（十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

　　（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。

　　第五十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。

　　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业养护，费用由责任人承担。

　　第五十二条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损

坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第五十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，经营者应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续，并应当交纳经业主大会或者物业服务企业同意的共用物业使用费。共用所得收益30%用于物业管理公共服务费，70%纳入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。

　　物业服务企业在征得相关业主、业主大会或者建设单位同意后，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，经营所得收益按照前款共用物业使用费的比例方法使用。

　　第五十四条 建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、通讯、电视等设施，按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。供水、供电、供气、通讯、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

　　第五十五条 物业专项维修资金的归集、管理与使用，按照《桐城市物业专项维修资金管理暂行办法》的规定执行。

　　第六章 法律责任

　　第五十六条 业主、物业使用人或者建设单位、物业服务企业有下列行为之一的，依照《安徽省物业管理条例》的规定处罚：

　　（一）拆改房屋承重结构的；

　　（二）侵占房屋共用部位、公共场地的；

　　（三）损坏共用设施设备和绿地、树木绿化等设施的；

　　（四）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书从事物业管理活动的；

　　（五）建设单位未按规定交付物业服务用房的；

　　（六）建设单位或者物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业服务用房用途的。

　　第五十七条 违反本办法第五十条第一款第四项规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会或者物业服务企业报请物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及居民委员会或者村民委员会，根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由市房地产、规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上一万元以下的罚款。

　　第五十八条 违反本办法第三十二条第三、五款规定，在物业管理区域内机动车所有人或者使用人未按照规定停放车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，物业服务企业应当及时上报公安机关、消防机构、城管部门依法处理。

　　第五十九条 违反本办法第二十三条规定，住宅物业建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业、或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市房地产管理局责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第六十条 违反本办法第三十二条第二款规定，业主或物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由市房地产管理局责令限期改正，逾期不改正的，可以处五百元以上一千元以下罚款。

　　第六十一条 违反本办法第二十四条、第三十七条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由市房地产管理局责令限期改正，逾期不改正的，可处以一千元罚款。

　　违反本办法第二十七条、第四十一条第一款规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理有关移交手续的，由市房地产管理局责令限期改正，逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十二条 违反本办法第二十七条第三款规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由市房地产管理局责令限期改正，逾期不改正的，处以一千元罚款。

　　违反本办法第四十三条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关事项的，由市物价局责令限期改正，逾期不改正的，可以处一千元以上五千元以下的罚款。

　　违反本办法第四十一条第三款规定。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由市房地产管理局责令限期改正，逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款，记入信用档案并依法降低或者取消其资质。

　　违反本办法第三十五条第一款规定，物业服务企业未取得经营资质从事物业服务经营或者无资格证书从事物业管理服务或者超越资质经营的，由市房地产管理局责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得、处以五万元以上二十万元以下罚款；

　　违反上款规定，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　违反上款规定，情节严重的，市工商局依法吊销营业执照，市房地产管理局同时取消违法企业资质证书。

　　第六十三条 违反本办法规定，市房地产管理局、开发区管委会、街道办事处、镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分：

　　（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；

　　（二）违法实施物业管理行政许可的；

　　（三）违反物业管理投诉处理规定的；

　　（四）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的；

　　（五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

　　第七章 附 则

　　第六十四条 本办法下列用语的含义是：

　　（一）“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；

　　（二）“自用部位” 是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；

　　（三）“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；

　　（四）“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

　　第六十五条 本办法自发文之日起执行。

篇5：黄山市物业管理办法

　　安徽省黄山市人民政府

　　政府令（第49号）

　　已经20**年11月14日市政府第60次常务会议审议通过，现予颁布，自20**年1月1日起施行。

　　市长

　　20**年12月22日

　　黄山市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条 例》、《安徽省物业管理条 例》和其他有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 新建住宅区应当实行物业管理。没有实施物业管理的老旧小区，由区县人民政府组织整治，创造条 件，逐步实行物业管理。在没有落实物业管理前，所在地街道办事处、乡镇人民政府或产权单位负责监管小区环境卫生及安全防范工作。

　　鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。

　　第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；区、县房产行政主管部门（含黄山风景区管委会、黄山经济开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、司法、民政、人防、园林等行政主管部门按照各自职责做好物业管理区域内的监督管理和行政执法工作。

　　第五条 区、县人民政府应当把小区物业管理纳入社区管理范畴，实行物业服务属地管理。街道办事处、乡镇人民政府在区、县房产行政主管部门指导下，负责组织本区域内业主大会成立和业主委员会选举换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制，涉及业主要求协调解决物业管理有关问题的，应当及时处理。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　区、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业服务质量方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；涉及规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、人防、园林等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门处理并告知投诉者。

　　第七条 区、县房产行政主管部门应当协同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：

　　（一）业主委员会未依法履行职责；

　　（二）业主委员会未依法换届；

　　（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

　　（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

　　（五）其他需要协调解决的事项。

　　第八条 街道办事处、乡镇人民政府可以在充分考虑建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本、业主意愿等因素，对需要整合的住宅小区进行科学合并，统一实施物业管理。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第九条 本办法中所称业主是指房屋所有权人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和管理规约(含临时管理规约，下同)的规定。

　　第十条 业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员；

　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务；

　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；

　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十一条 新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域。

　　本办法实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

　　第十二条 物业管理区域内的全体业主成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主通过业主大会或者业主代表大会表决决定是否委托物业服务企业管理或实行自治管理。

　　一个物业管理区域内业主较少，经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决依据。

　　第十三条 符合《安徽省物业管理条 例》规定的首届业主大会成立条 件的，开发建设单位应当以书面形式报告物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并报送下列资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业管理用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面报告30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员

会或村民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会或村民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会组织业主推荐。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调解决。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十五条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　在规定的期限内未参与表决的业主，视同放弃投票权。

　　第十七条 业主大会的决定应当在物业管理区域内及时公告，并以书面形式报送所属居民委员会备案。

　　第十八条 业主委员会应当由5—11人单数组成，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

　　第十九条 业主委员会在物业管理活动中按照国务院《物业管理条 例》、《安徽省物业管理条 例》、《业主和业主委员会指导规则》等规定履行职责，并承担相应义务。

　　第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起10日内，持下列有关资料向所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：

　　（一）业主大会、业主委员会选举情况报告；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）业主公约；

　　（四）业主大会的决定；

　　（五）业主委员会组成人员的基本情况。

　　第二十一条 业主委员会办理备案手续后，可持街道办事处或乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章 和业主委员会印章 。

　　业主大会印章 可由属地街道办事处代为保管；业主委员会印章 由业主委员会保管。

　　业主委员会任期内发生变更的，应当自变更之日起20日内将变更内容报告备案部门。

　　第二十二条 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。

　　工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第二十四条 业主委员会任期届满60日前，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届。

　　业主委员会委员如因资格终止或业主委员会换届，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、督促其办理档案资料、印章 及其他属于全体业主所有的财物移交手续；对拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第二十五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会或村民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会或村民委员会开展工作，作出的决定应当书面告知社区居民委员会或村民委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十六条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理活动。

　　第二十七条 新建小区在办理预售许可证前，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十八条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报房产行政主管部门审核备案。

　　第二十九条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。

　　建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

　　第三十条 建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。

　　第三十一条 建设单位在销售物业时，应当将《前期物业服务合同》、《临时管理规约》向买受人明示并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

　　第三十二条 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。

　　前期物业服务在首次业主大会未成立前，因故终止合同的，提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时选聘不低于原资质、并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务企业继续管理小区，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关资料移交给新聘用的物业服务企业。

　　建设单位应当将前期物业服务企业更换情况及时书面报告区、县房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会，并办理备案。

　　第三十三条 前期物业服务企业承接新建物业项目，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

　　（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；

　　（四）物业管理用房及其它公共房产和设施设备。

　　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验内容，承接查验的具体结果应有详细记录，明确责任和维修时间。

　　前期物业服务企业应当将查验情况书面报送区、县房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

　　第三十四条 建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向房产行政主管部门报送下列材料：

　　（一）建设单位与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；

　　（四）物业服务项目招投标情况书面材料。

　　第三十五条 建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售现场予以明示。

　　第三十六条 建设单位必须在办理项目综合验收备案前，向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备清单及下列资料，物业服务企业应将移交结果向行政主管部门审核备案。

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收资料；

　　（二）供水、供电、供气、通信、有线电视等供用合同（协议）；消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料

的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第三十七条 建设单位应当将与施工单位在施工合同中商定的物业工程质量保修金全额专户存储。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由市住房和城乡建设委员会另行制定。

　　第三十八条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的房屋交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。

　　第三十九条 物业管理用房的具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注，并在项目经济指标中注明其面积。对建设规模较大、由多个相对独立组团构成的物业项目，应以方便业主为原则，按照单个独立组团建筑面积分别规划配置物业管理用房。

　　建设单位移交物业管理用房，不得收取任何费用。

　　第四十条 物业管理用房应当满足下列要求。

　　（一）物业管理用房的配置：其中经营性用房的比例不得少于物业管理用房的20%，业主委员会办公用房建筑面积为20—30平方米，产权属小区全体业主共有。

　　（二）物业管理用房应考虑便利业主，设置在小区中心区域或主要出入口位置，层高不少于2.6米，具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条 件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内层高不足2.6米等不符合办公条 件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业管理用房。

　　第四十一条 新建住宅小区入住条 件必须达到水、电供应正常，道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。供水、供电、供气等必须实行一户一表制。

　　第四十二条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收费。经平等协商，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取额外费用。

　　物业服务区域内用于小区公共照明、电梯运行、卫生保洁等非经营性的用水、用电等执行居民用水、用电价格。

　　第四十三条 住宅小区由建设单位投资建设的室外配电设施，其投资已摊入建房成本，产权属于居民共有，供电企业应无偿与建设单位办理移交手续，并负责日常运行管理。

　　第四章 物业服务

　　第四十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业上岗证书。

　　物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。

　　市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

　　第四十五条 外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，在接管项目前必须持以下证件到市房产行政主管部门备案，获批准后方可从事与物业服务资质相符的物业服务工作，并接受当地房产行政主管部门的监督。

　　（一）营业执照副本原件；

　　（二）资质证书副本原件；

　　（三）企业机构代码副本原件；

　　（四）上年度公司财务报表原件；

　　（五）接管本地项目的人员配置清册及相关上岗证件；

　　（六）公司注册地物业服务主管部门对企业业绩和诚信评议函；

　　（七）其他相关业绩证明材料。

　　第四十六条 选聘物业服务企业应当由业主大会决定。

　　业主委员会将拟选聘的物业服务企业以及拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

　　前款规定的公示时间不少于10日。

　　业主委员会应当参照市房产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。

　　物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，将物业服务合同报区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

　　第四十七条 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

　　第四十八条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

　　第四十九条 物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

　　物业服务企业在合同到期后不愿继续进行服务的，应提前3个月书面告知业主委员会做好另行选聘物业服务企业相关工作。合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行，履行期间的双方权利和义务按照原物业服务合同执行。

　　物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处或乡镇人民政府应当组织做好小区清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

　　第五十条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业进行服务的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

　　（一）现场查验物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）移交物业服务期间形成的使用、维保和定期检验等工作记录资料；

　　（三）移交本办法第三十六条 规定的相关资料；

　　（四）结清预收、代收的有关费用清册；

　　（五）法律、法规、规章 规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可依法提起诉讼或者申请仲裁。街道办事处或乡镇人民政府和区、县房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　第五十一条 区、县房产行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理：

　　（一）物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的；

　　（二）物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的；

　　（三）物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的；

　　（四）物业服务企业挪用房屋专项维修资金的；

　　（五）物业服务企业未经业主大会同意擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；

　　（六）物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的；

　　（七）物业服务企业或房地产开发企业与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通，以不正当手段围标、串标、违法中标的；

　　（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　（九）法律、法规规定的其他情形。

　　物业服务企业有以上行为之一，经房产行政主管部门查实后拒不进行整改的，列入不诚信物业服务企业档案，禁止接管新的项目，并按照有关规定依法作出处理。

　　第五十二条 房产行政主管部门对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准，实行年度考评制度。

　　第五十三条 物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。

　　第五十四条 物业服务收费应当区分不同的物业的服务项目和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

　　政府指导价由价格行政主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并适时进行调整和公布。具体收费标准在物业服务合同中约定，报价格行政

主管部门、房产行政主管部门备案。

　　物业服务企业应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。

　　第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。

　　第五十六条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续时间为准。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十七条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用物业，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。

　　未取得营业执照或营业执照经营场所与实际工作地点不相符，擅自在住宅室内从事经营性活动的，工商部门应予查处。

　　第五十八条 车辆在物业管理区域内停放管理等事项，由业主大会决定。成立业主大会前，车辆停放管理等事项由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中进行约定，报价格行政主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第五十九条 占用业主共有道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业区域内的业主共有，仅供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。

　　物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业服务企业有权按合同或管理规约的约定要求公安部门进行处理，由此产生的费用由车主承担。

　　第六十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的广场、道路、绿地等相关共用设施和场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘相关共用设施和场地的，应当事先书面告知物业服务企业或业主委员会，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当给予相应赔偿。

　　第六十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对共用部分进行定期检查、养护、维修。当出现影响观瞻、危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情形时，应当及时维修、养护并采取必要措施实行安全防范。

　　物业服务企业或业主委员会对物业共用部分进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修、养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复并赔偿损失。

　　第六十二条 物业保修期满后，专有部分由业主自行维修；共用部位、共用设施设备由物业服务企业根据国家规定或物业合同的约定进行维修养护。符合房屋专项维修资金使用条 件需要大修更新改造的，可以按照规定的程序申请使用房屋专项维修资金。

　　市、区县人民政府每年应投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治，完善其配套设施设备，积极推行物业管理。

　　第六十三条 业主或者物业使用人在进行装饰装修前应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查。对业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定进行违章 装修的，物业服务企业应当及时制止，向有关行政主管部门报告；对拒不改正的，物业服务企业有权按照管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第六十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，应采取应急措施进行抢修，房屋专项维修资金使用渠道按照《黄山市房屋专项维修资金管理办法》规定执行。

　　（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

　　（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯进行大修和更新、改造的；

　　（三）给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断，影响业主正常生活的；

　　（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行大修、更新、改造的。

　　第六十五条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主办理产权转移时应向产权登记机构提供物业服务费结清证明。

　　第六十六条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以处理。

　　第六章 法律责任

　　第六十七条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养家禽、违章 搭建、侵占通道等违反管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，经社区居民委员会调解不成，可以依法向人民法院提起诉讼或仲裁机构申请仲裁。

　　第六十八条 业主、物业使用人应当按照(前期)物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，不得以超出(前期)物业服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业服务费义务，损害其他业主的利益。逾期未缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。

　　业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费，经教育不予改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。

　　第六十九条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导并组织召开业主大会会议，决定有关事项。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章 的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第七十条 未经业主大会许可，业主委员会、物业服务企业擅自利用小区共用部位共用设施设备从事经营活动的，由区、县房产行政主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。

　　第七十一条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未在市、区县房产行政主管部门办理备案的，房产行政主管部门应当责令其限期改正并予通报。

　　第七十二条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十三条 在物业管理活动中，当事人对相关行政管理部门的行政处理不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第七十四条 违反本办法规定，有关法律法规或规章 已设定处罚规定的，从其规定。

　　第七章 附则

　　第七十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　第七十六条 本办法有关专业用语的含义：

　　包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　物业综合服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用部位共用设施设备的日常养护维修、卫生保洁、安全防范和

绿化养护等具有公共性服务而向业主收取的费用。

　　第七十七条 本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释，自20**年1月1日起施行。