篇2：案例分析：家中财物被盗是否可以起诉物业公司赔偿

　　案例分析：家中财物被盗是否可以起诉物业公司赔偿?

　　住在某小区的业主杨女士于20**年5月1日发现家中现金、首饰、手表等被盗，杨女士于是立即向公安机关报案。由于缺少线索，公安机关立案侦查后一直未能将犯罪嫌疑人抓获归案。杨女士想，既然小区有物业管理公司，家中被盗，物业管理公司有责任，于是杨女士便找到物业管理公司，要求赔偿。而物业管理公司则认为杨女士没有安全防范意识，应由自己承担责任。杨女士于是想向人民法院起诉，要求物业公司赔偿。那么，杨女士可以向人民法院起诉，要求物业公司赔偿吗?

　　律师说法：杨女士可以向人民法院起诉当然是可以的，问题的关键是杨女士的胜算有多大。

　　第一，杨女士必须查清物业公司对家中被盗的法定责任和约定责任。

　　责任来自义务。业主就家中被盗的损失要求物业公司承担赔偿责任，首先必须明确物业公司对业主所在小区的管理服务义务。其义务包括法定和约定两种。

　　物业公司的法定管理务义务，在《物业管理条例》第四章中作了专门规定，主要包括三大义务，即公用设施设备、场所的维护、修缮义务，环境卫生、园林绿地的维护义务和包括治安防范的安全保卫义务。本案涉及物业公司的治安防范义务。对此，《物业管理条例》第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”据此规定，物业公司的保安员所负法定治安防范义务，就是负责小区内的公共安全秩序，发现有暴力、偷盗等违法犯罪案件发生时及时制止、报警以及协助公安机关调查、履行其他职责等。

　　物业公司的约定管理务义务，则依照《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务台同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”及第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。《合同法》未规定物业服务合同，该合同属无名合同，与委托合同最相类似，物业服务合同的违约责任追究可以参照《合同法》对委托合同的相关观定处理。依照《合同法》对委托合同适用过错责任归责原则的规定，业主要求物业公司赔偿家中被盗的损失，应当审查物业公司在履行法定或约定管理服务义务中有无过错。必须明确的是，物业公司的合同义务主要是管理服务，区别于保管合同中保管人的保管合同义务，因此将物业管理服务合同定性为保管合同是不妥当的。除非物业管理服务合同中特别约定了物业公司的保管义务，如特别约定物业公司对业主家中财物毁损、灭失、失窃承担保管赔偿责任。不然，业主家中的财物不属物业公司法定或约定的管理服务范围。

　　第二，杨女士起诉物业公司前必须选择好违约之诉和侵杈之诉。

　　业主家中财物被盗，盗窃犯罪嫌疑人是最终的责任人。在公安机关未侦被盗窃案件前，业主查实物业公司对此负有过错责任的，有权要求其承担赔偿责任。为提高胜诉率或赔偿数额，业主应当在起诉前根据收集的证据材料，在违约之诉和侵权之诉竞合时做出选择。《物业管理条例》第三十六条第二款虽规定的是物业公司的法定管理服务义务，该条款同时成为业主要求物业公司承担赔偿责任的法律依据，奠定了在第三人侵权的情形下，违约责任与侵权责任竞合的法律基础。依照《合同法》第一百二十二条的规定，当事人一方的违约行为同时侵害了对方人身、财产权益的，即构成违约责任与侵权责任的竞合。由于违约责任与侵权责任的构成要件、诉讼时效、责任范围、归责原则、举证责任等均有不同。业主对此类专业问题知之甚少，且确定请求权的基础将关系到诉讼的胜败，起诉前务必咨询律师或法官，在法律专业人士的释明或指导下作出正确的选择。

　　第三，杨女士要收集好被盗财物的名称、品质和金额等证据。业主不论提起违约之诉抑或侵权之诉，依法应由其对失窃的事实和实际遭受的损失数额承担举证责任。在盗窃案件未侦破的情形下，业主要求物业公司承担赔偿责任，必须举出发票等证据来证明被盗财物名称、规格、型号、购买价格等。业主自报或以报案笔录等作为起诉证据将难以得到法官的认可。如果业主不能举证证明被盗物品及金额，大多数法官一般适用先刑后民的原则，中止业主对物业公司提出的违约或侵权诉讼的审理，等待刑事案件审结后再恢复审理。也有的法官干脆以业主无证据证实损失数额导致违约或侵权损失后果无法确定为由直接驳回业主的诉讼请求。

　　第四，杨女士应当对贵重家庭财产采取有效的防盗措施。本案中，物业公司认为业主不应该将贵重财物存放在家，业主听后稍安匆躁，更不要气愤，自审下防盗意识和措施是否到位，是否存有侥幸心理相对物业公司的依赖想法。比如，是否购买家用保险箱、是否将贵审财物放入保险箱、是否投保家庭财产险或平安家财险、是否保管好贵审财物的购买发票、无人在家时有无反锁家门、有无与物业公司在物业管理服务合同中特别约定物业公司对家庭财产的保管义务等等。

　　综上，正如路人在行路中被盗或者被抢，治安警察、治安大队或公安机关不负赔偿责任一样，在物业公司保安员仅负有治安防范法定或约定义务的前提下，物业公司对业主家中的贵重财物失窃不应承担赔偿责任，除非物业管理服务台同特别约定了物业公司对业主家中贵重财物负保管义务。再者，在盗窃刑事案件未

　　被公安机关侦破的情形下，业主难以举证证明失窃的贵重财物及其损失数额。所以，业主要求物业公司赔偿的请求想获得物业公司的满足或法官的支持，难度很大。

　　所以，我们平时要加强防范，不要以为有物业公司管理，我们就可以掉以轻心，防盗意识在随时挂在心上。

篇3：物业公司对现场前期介入的认识:工程部分

　　物业公司对现场前期介入的认识

　　工程部分

　　开发商形成物业，物业管理公司发挥物业的作用，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢，物业公司能从专业和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更方便物业的日后管理，下面结合**的现场谈一下我对物业公司对现场前期介入的认识。

　　一、前期(工程)介入的必要性

　　(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决

　　(二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解

　　(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备

　　二、前期(工程)介入不同阶段的要点

　　(一)早期介入：主要是审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见。审图时主要应注意几点：

　　1)高压、通讯、有线电视进户预埋套管的位置、标高是否合理;

　　2)户外照明、闭路监控摄像头(防盗报警探测器、公共广播等，也要预埋合适的套管，避免后期剔凿。

　　3)动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。

　　4)电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等“打架”。

　　5)预留套管、洞口、户外过线井、阀门井、水表井是否有合理的平面布置图，标高、尺寸是否标注清楚，如海蓝椰风的水表井底部标高低于海平面，致使水表井内长年积水，给今后水表数据抄录带来严重困难。

　　6)浴室等特殊场所的电气安全保护是否符合规范及验收的要求。。

　　(二)中期介入：指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。

　　要求配电箱内布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后再全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求;外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷作为关键，搞好工序衔接，防止遗漏;设备外壳接地应完善。设备运行调试要按先空载后带负荷、先单体后联动进行。并应先对可调元件如热继电器调整至设计规定值，调试运行还要持续运行规定的时间，验证电气及机械性能的可靠性。样板房重点检查吊顶内的线路，导线穿管敷设必须符合要求。

　　3)验收整改阶段注意对施工现场进行整改专人跟进，及时提出符合物业管理需要的建议整改方案，避免重复整改给业主带来不便。

　　(三)晚期介入(略)，比喻老小区管理介入等。

　　三、前期介入成员与甲方相关人员的沟通问题

　　(一) 问题好找，现场整改难上难，这是前期介入面临着的普遍问题，如何做到汇总的相关问题得到最大限度的整改，这就考验着我前期介入小组的每一个人。物业前期介入管理本来是一件有利于开发商和物业管理的好事情，怎样将我之平管理的管理思维灌输给甲方现场管理人员，将是一大课题。我们虽然不能同化他们，但至少要做到甲方管理人员能够认同。

　　(二) 前期介入小组应能不断的向甲方提出有益建议，既能满足节约开发成本，减少施工步骤、又能方便业主。如海蓝椰风的小区路面排水问题，我前期介入小组提出合理化改进建议后，甲方马上给予了积极的整改。

　　(三) 对于某些悬而未决的问题，前期介入人员应定期汇总归纳，并定期与甲方相关工程师进行研讨，每次得出的结果作以记录以备日后查阅。如目前海蓝椰风二期生活供水、供电事宜，在我前期介入小组的不断与甲方工程师的沟通下，勉强保证了业主装修的水电问题。

　　(四) 对于前期介入小组认为开发商必须做，而开发商又经常回避的问题，应由期介入小组正式行文，列举这些问题的利弊及对日后的使用中给业主带来的深远影响，直接发函给开发商项目相关高层领导(海蓝椰风的特殊情况是提交给英大物业部)。如海蓝椰风二期工程的强电系统、弱电系统、给排水系统等问题，前期介入小组都统计上报，并配有现场图片，便于甲方人员的跟进处理。经过跟地产工程人员的不断探讨，终于部分采用了前期介入小组提出的合理化建议，调整了部分原有设计方案。因此，在与开发商的配合上，对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题，就一定要坚持跟开发商沟通，直至问题有一个相对圆满地解决方案，这也为日后物业实施正常管理打好良好的基础。

　　(五) 不断的与甲方相关人员套近乎，想方设法参加甲方组织的工程、方案等主题会议，根据别墅区的实际情况，提出物实创新的服务内容及管理思路，积极与甲方工程师沟通。

　　(六) 总之，尽力做好以上各项，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。

篇4：物业公司改革方案范文三

　　物业公司改革方案范文三

　　尊敬的**：

　　我有幸加入贵公司并得到**的认同，十分感谢!

　　我公司现经过十多年来的探索与发展，由一个小型的民营企业发展为：员工达100多人、多个分公司、以商业投资为主业的大型物业管理投资公司，这无凝聚着公司全体员工辛勤的工作和汗水，更包含着**企业家的智慧与胆识，我十分敬重与佩服。

　　为了更好地开展工作，尽快了解和适应公司文化，本着“适应、学习、参与、创新”的工作态度，使自己尽快融入公司的管理团队，并发挥我应有作用，现将我个人的看法及工作思路、分析计划安排汇报如下：

　　第一部分：问题分析

　　(一)、公司管理现状

　　1、公司多处新旧物业，新旧物业都存在商铺布局规划不合理，导致租户经营有一定的困难;旧的物业硬件设施老化维护保养不够(特别是电信市场)，加上目前业态市场基本饱和，租户租金较难按时收取;

　　2、管理工作跟不上公司的发展需求;公司团队建设不够，凝聚力不强，管理团队缺乏学习提升;

　　3、管理人员素质较一般，没有执行力;基层员工主动性差，不知道怎么做好工作，缺乏培训;

　　4、公司监督制度不健全，检查制度表格不结合实际情况，很难准确的发现解决问题;

　　5、员工队伍不稳定，上下一片怨气，缺乏凝聚力;

　　6、会议流于形式，只汇报安排任务，没有管理及经营改进方法;

　　7、财务对各物业处的租金收讫不及时，导致各物业管理处意见较大;

　　(二)、主要问题

　　公司存在的问题，我分门别类的进行了梳理，归纳为三大系统：一是行政人事系统、二是管理系统、三是财务系统。提出意见和建议经整理归纳为十个方面问题：

　　1、公司没有形成良好的企业文化，缺乏凝聚力、管理人员责任心不强、员工队伍不稳定，没有团队意识和精神;

　　2、公司执行力差、管理制度如同虚设、政令不畅，会议流于形成，政策制度难以贯彻落实;

　　3、没有落实目标责任制、没有激励机制、干好干坏一个样，导致工作业务下滑;

　　4、奖罚不分明，特别是对基层员工罚多、奖少、以罚代管，奖励进行大锅饭的形式，提高不了员工的积极性;

　　5、公司管理层没有树立好以人为本的管理理念，对员工工作要求多、生活关心少，工资、福利、待遇较一般;

　　6、公司没有系统完善的培训机制，对员工、中层管理人员，没有进行系统的岗位、业务、素质、技能培训，导致员工，特别是中层管理人员素质较差;

　　7、没有全局观念，分管理处之间、各部门之间，协作配合不到位，各扫“门前雪”各自为政;

　　8、现场细节管理差，制约了公司发展;

　　9、没有建立“选人、育人、用人、留人”的人力资源开发机制;

　　10、改变家族式管理运营模式，向科学规范的现代化管理模式转换。

　　第二部分管理思路

　　1、正确认识企业发展阶段、对企业进行定位

　　2、实现企业家个人理念的突破和转变，公司要进行改进，仅靠一个外聘人员是不够的，靠的是老总的决心和态度、靠的是高层和中层管理团队，一个人是作不了事的

　　3、制定企业发展战略，明确发展方向

　　4、建立科学的决策机制

　　5、建立“选人、育人、用人、留人”的人才管理机制

　　6、强化企业各项管理、提升企业执行力

　　7、建立以财务管理为核心的核算监督体系，提高财务办事效率

　　8、建立以责任目标、绩效考核为核心的营运体系

　　9、加强企业文化建设、树立以人为本的管理理念、增强企业凝聚力和团队精神

　　第三部分实施方案

　　第一阶段工作计划

　　1、以开展签订责任目标书、实行经营与管理绩效考核为目标的、管理治理整顿工作

　　2、以开展转变工作作风，规范员工行为规范、提高企业凝聚力、振奋企业精神的内部治理整顿工作

　　3、开展以提高中层管理人员、专业素质、管理素质为切入点的培训教育工作

　　4、树立“以人为本”的管理理念，各级管理者，要以关心人、理解人、尊重人的角度出发，做好深入细致的思想工作、增强企业凝聚力

　　第二阶段工作计划

　　1、建立完善民主议事决策机制

　　2、完善修订组织架构，明确层级管理及各级管理岗位职责

　　3、完善修订公司各项管理制度、强化企业执行力

　　第三阶段工作计划

　　1、人力资源管理工作

　　2、企业文化建议工作

　　第四部分具体实施

　　针对公司目前的管理现况，我重点从以下几个方面开展工作：

　　1、完善修订明确层级管理及各级管理岗位职责。结合实际健全公司监督检查制度，发现问题现场解决。

　　2、建立完善民主议事决策机制，成立高层管理班子。在此之前，公司没有高层管理团队，许多工作特别是一些重大事项，基本上是一个人说了算，在公司初创时期一个人说了算还可以，但在公司规模不断扩大，显然是一个人决策是有风险的。

　　3、完善修订公司各项管理制度。一是修订员工岗位说明书，对全公司多个岗位进行了修订和完善，同时，对公司的以前的《管理制度》改版修订，从专业角度建立我们商业物业管理手册。

　　4、确定计划签订责任目标书，各分物业管理处实行以绩效考核为目标的营运系统治理整顿工作。在此之前，整个公司没有管理目标计划，有也是口头上的、或是大概要完成多少，没有绩效考核系统，干好干坏一个样，干与不干一个样，中层管理人员和员工没有主动性、积极性。

　　5、做好基层员工培训激励制度，定期定时对基层一线员工进行长期培训，并制定培训计划;以转变工作作风，规范员工行为，振奋企业精神为目标的内部治理整顿工作。

　　6、加强管理层培训学习，并实行经营业绩与量化管理承包制，实行奖优罚劣;

　　开展以提高员工、中层管理人员专业素质、管理素质为切入点的培训教育工作。

　　7、做好团队建设：

　　(1)、管理团队建设要点

　　a、团队目标

　　建立团队的首要要素，便是建立团队共同的愿望与目标。团队目标是团队的灵魂和核心，是团队成败得失的关键。

　　b、团队关系

　　团队需要和谐，需要团队领导者创造环境与机会，让团队成员之间从生疏到熟悉，从防卫到开放，从动荡到稳定，从排斥到接纳，从怀疑到信任。团队关系愈坚固，愈信赖，组织内耗愈小，团队效能就愈大。

　　c、团队规范

　　没有规矩不成方圆，制订规范容易，贯彻执行则较困难，提升团队的执行力是提高团队战斗力的关键。

　　d、团队领导

　　我们物业管理是复杂的、多变的，需要团队领导在这种动态的环境中，运用各种方法，建立良好的团队关系，树立团队规范，保证团队成员向统一的目标前进。

　　(2)、商业物业管理团队建设的主要措施

　　a、科学确立团队目标

　　团队目标必须有激励作用，是团队成员利益的集中体现。我们应按公司的商业物业经营管理要求，各部门与公司签订《年度经营、管理目标责任书》，确定管理中心经营指标、管理指标等团队总的目标，物业部对《年度经营、管理目标责任书》进行分解，将相应的目标责任下达至部门、班组、岗位、个人，并与各岗位责任人签订岗位责任书，做到目标明确、分工明确、责任明确。

　　b、建立团队价值观

　　团队是每个成员的舞台，个体尊重与满足离不开团队这一集体，因此，要在团队内部倡导感恩和关爱他人的良好团队氛围，注重感情投资以增进员工的归属感和向心力。尊重员工的自我价值，将团队价值与员工的个人价值有机地统一起来，团队的凝聚力就会形成，团队的共同价值也就能通过个体的活动得以实现。

　　①开展系列关爱员工、关爱他人活动

　　--酷暑天气，为员工购买凉茶解暑，开展送凉茶到岗位活动;

　　--为员工营造舒适的宿舍生活环境，使员工保持良好的心情;

　　②鼓励员工业余学习。我们在工作中通过提高其他方面技能，引导健康科学的生活作风;

　　③组织员工与客户、各管理处、各部门联合举办联谊比赛活动，丰富业余生活，促进团结协助。

　　④每逢佳节，管理中心举办联欢活动，让员工亲身感受到“家”的亲情;

　　⑤每季度召开员工座谈会，及时了解员工的想法，鼓励员工对物业管理部的工作提出各项建议;

　　⑥充分利用公司现有文化标语,加强员工培训学习，加强员工理解能力。

　　c、培养团队成员间高度的信赖感

　　①团队成员间没有妒嫉

　　“妒嫉”是影响团队建设的关键因素，消除团队成员的“妒嫉”与“竞争排他”心理，首先在团队成员选拔时要作为一个基本职业道德素质要求，其次要引导成员培养一种团结合作的健康心理;

　　②能够没有顾忌的表露自我

　　为员工创造一个能够没有顾忌的表露自我的氛围，如物业部可定期举行烧烤、晚会、KTV等形式多样的活动，让员工尽情狂欢、尽情表露自我，让员工在欢乐中发现自己的缺陷，又在欢乐中改变自己的缺陷;充分利用日讲评机会，给员工创造展示自我的机会，让员工能全面表露在工作中存在的问题及一些想法，营造欢乐生活、欢乐工作的氛围，使员工即便在巨大的工作压力下仍能感到自在。

　　③对员工的专业与能力有充分的信心

　　对员工多一份信心就是对他们莫大的鼓励与肯定。员工是企业的财富，相信员工是开启财富的钥匙。

　　④信息充分公开

　　团队信息的闭塞是引起团队成员相互猜测、怀疑的主要因素。我们物业部应该设置管理中心信息栏、光荣榜、文件传阅本等，让每一位员工都能及时了解团队的信息，特别是公司的规章制度、人事信息、奖罚信息、好人好事、岗位竞聘、绩效考核等，让每一位员工清楚的了解团队发生的事情，树立“主人翁”意识。

　　d、团队领导的领导力

　　优秀的团队领导会使团队保持高度一致。团队领导首先善于管人、育人、用人，同时，团队领导必须加强自身素质和能力的修炼，不断提高领导水平。

　　①以身作则:团队领导是团队成员行为的标杆。海上世界管理中心对要求员工做到的，管理人员首先必须做到，如考勤打卡、节日值班、礼仪规范要求等，管理人员必须以身作则，起模范带头作用。

　　②共同参与:团队建设应群策群力，需要所有成员共同参与，作为团队的领导要运用各种方法，充分调动员工的积极性，共同参与团队建设。

　　③引领团队学习:倡导“工作学习化，学习工作化”和“团队学习”的理念，提高员工学习的主动性、自觉性，坚持岗位学习、岗位成才。在我们物业部应培养从保安员(协管员)、维修工到管理员、主管，组织学习物业管理、高级电工、技师、汽驾的，也可以进修专科、本科学历的，或奖励优秀的管理者参加一些社会上职业管理培训，在团队中形成了学习的良好氛围。

　　e、建立健全有效管理制度和激励机制

　　健全的管理制度、良好的激励机制是团队精神形成与维系的内在动力。同时，团队价值观的培育，也须有一套规范化的管理制度和有效的激励机制。

　　①问责制：责任到岗、责任到人。让全体员工明白什么时间、什么地点、做什么事情、怎么做、做到什么程度等，增强员工的团队责任感。

　　②限时办理制：将商业服务日常的工作项目进行细化，确定办理责任人、办理时限，保证服务品质。

　　③员工激励制度：设置优秀领队奖、优秀员工奖、金点子奖、热情之星奖、进取之星奖、细致之星奖、奉献之星奖、精神风貌奖、业务技能奖、学习进步奖、管理创新奖、突出贡献奖、委屈奖等十三个月度奖，通过激励充分调动员工的工作积极性、创造性、奉献性，同时设置末位淘汰制，对工作表现不好的员工实行岗位调离或淘汰，不断优化团队成员。

　　8、树立“以人为本”的管理理念，转变传统的用人模式，建立“选人、育人、用人、留人”的人力资源管理的新机制。

　　第五部分我的理想

　　通过治理整顿工作，实现四个改变、四个提高，提升公司管理素质和水平

　　1、改变公司在管理方面存在的目标不明、责任不清、奖罚不明;不按操作流程、岗位规范开展工作、服务质量不到位、现场细节管理差严重等问题。提高公司整体管理水平，使公司各管理处、各部门，工作目标明确、责任到人、考核到位、激励和约束凑效。

　　2、改变公司员工精神不振、士气不高、行为不规范、工作效率低、执行力差、作风疲沓、工作松散、纪律性不强等问题。提高公司凝聚力和向心力，使公司上下统一思想、明确方向、振奋精神、提高工作效率、改变工作态度，积极主动的完成本职工作。

　　3、改变公司基层员工业务素质不高，岗位职责不清，工作责任心不强，中层管理人管理素质低，执行力差，管理职责不清等问题。提高员工、中层管理人员综合素质，使公司管理水平迈向一个新台阶。

　　4、改变传统的用人管理模式，对内培养选拔人才，为管理人员提供发展空间;对外更新观念，引进人才，大胆启用专业人才和管理人员。提高和改进公司用人机制，真正做到用感情留人，用制度留人，用事业留人。

　　在物业管理行业，众所周知，商业物业的管理因其客流量大、设备设施复杂、安全消防难度大、环境保洁要求高、治安环境复杂等因素，被列为行业难度系数最高的“动作”，物业管理若没有足够的能力和勇气，是无法跳出这一高难度系数“动作”的。古人云：“人心齐，泰山移”，我们也常说：“团结就是力量”，弘扬团结协作精神是挑战商业物业管理的关键，建设一支高效的管理团队则是商业物业管理制胜的根本。为了企业更好的发展，现根据目前对我们商业物业管理运营的探索，培养优秀的管理团队，加强体制改革细节管理现在已是刻不容缓。

　　总之，物业管理市场环境瞬息万变，我们应积极探索建立高效能、更灵活的团队管理运作模式，不断增强竞争力，以期在商业物业管理市场竞争之中立于不败之地。

　　第五部分推行工作计划需要强调和说明的几个问题

　　1、充分认识由于体制改革，所带来的困难和阻力

　　任何组织在推行一项新政策时，必然会遇到来自各方面的压力和阻力，特别是要改变一个十多年积奠下陈规陋习的企业，更是困难重重。首先是思想观念的碰创和摩擦，人们习惯了过去那种思维方式和按部就班的工作习惯，新的东西往往是不能接受;其次，一项新要求的出台，必然要付出成本代价，包括牺牲公司部分利益;公司一部分人的利益，只有牺牲局部利益，才能换取公司整体利益。

　　2、改制工作能否取得成功，关键在于总经理的决心和态度

　　总经理即是企业所有权的拥有者，又是企业经营管理的最高决策人，掌握着“生杀”大权，在政策的执行过程中，必然会遇到来自各方的阻力和压力，总经理因各种因素的影响，对某事、某人采取回避、挠开、变通或先放一下，不执行等情况。这必然会导致管理者失去信心，改制工作必然前功尽弃、半途而废，公司管理工作又回到原点，总经理对此要深思。

　　3、改制工作能否取得成效，关键依靠的是中、高层管理团队的执行力

　　要改变公司目前的管理现状，仅靠公司高层或一个人、几个人是无法推进的，公司上下必须全动起来，特别是中层管理人员，即是政策的执行者，又是政策的带头人，必须把中层管理人员的思想统一到公司政策上来，带领团队完成公司的改制工作。

　　4、工作方案一经同意、颁布实施，公司要不折扣、坚决执行

　　“开弓没有回头箭”，经公司缜密研究，工作方案一旦实施，公司就要全力以赴的去执行，如在实施过程中出现问题或偏差，可以进行调整和修正，但决不能影响整体工作方案的推进和实施。

　　5、不管任何人，阻碍和不执行公司政策、制度，公司要依据相关规定进行处理

　　由于民营企业性质所决定，企业中免不了有许多亲戚、老乡、同学、关系户、特殊人员或员工相互介绍的工作人员，但他们也是企业员工，即是员工那就要与所有员工一样，在制度面前人人平等，企业不允许有特殊员工的存在。特别是企业在推进改革时，所有员工必须按公司制度、按岗位规范开展工作。不管是谁违犯了公司政策和制度，都要依据公司相关制度予以处理。

　　6、要改变公司目前的管理现状，提高公司整体经营管理能力，是一个循序渐进的过程，要改变十多年来积奠下来员工和管理人员的习惯或文化模式，绝非一朝一夕的事，是一个长期坚持不懈、持之以恒的过程，不可操之过急，如果问题分析不准确，办法措施不得当，会使的其反，不进反退。为此，要通过深入细致的调研工作，理清制约公司发展的“结症”在哪里，才能对“症”下药，解决实际问题。一套完整有效管理推进方案，必须有计划、有步骤、分层次，重点的分步实施。管理工作是企业内功、要靠慢“火”在条件不成熟、问题找不准、方案不严谨、操作性不强的情况下，强行推进，会导致前功尽弃。

　　由于自己来企业的时间不长，情况了解也不够深入，对问题分析也不一定准确，提出的管理思路也不一定符合企业实际、工作实施方案能否解决实际问题，还有待于在实际工作中检验。这也是我不敢急于提出管理方案的初衷，望**谅解!为此，恳请**及公司高层领导，对《**物业工作计划安排》草案，予以审核，有不对或错误之处，给予批评指正，使《**物业工作计划安排》更加符合公司实际，解决公司实际管理问题，提高企业核心竞争力，实现公司发展目标。

　　妥否，请**审批!

篇5：物权纠纷：业主状告邻居养狗污染环境 物业公司被判无责

　　物权保护纠纷

　　业主状告邻居养狗污染环境 物业公司被判无责

　　俗话说：远亲不如近邻。原本两家是上下楼不错的邻居，但因为楼上有了“汪星人”后，两家开始纠纷不断并闹上法庭，小区的物业公司也成了被告。

　　近日，郑报融媒记者获悉，郑州惠济法院一审已判决，狗的主人赔偿邻居损失3.8万余元，给这起物权保护纠纷画上了句号。

　　案情：家里被泡房主卖房

　　吴女士和赵女士两家是上下楼邻居。由于设计等原因，居住在顶楼的吴女士家墙外的雨污水排水管和赵女士家厨房的下水管相连，都接在了公共排污管道上，污水则通过该排污管排至楼下。

　　“原本两家关系还不错，但是自从楼上养了狗，我们家就真是鸡犬不宁了。”赵女士说，由于楼上养了十几条狗，每天狗叫声不绝于耳，影响了自己家老人和小孩休息，两家之间就开始矛盾不断。

　　而接下来发生的一件事则成了两家冲突爆发的“导火索”。

　　今年3月，正在外地旅游的赵女士接到了一通电话，对方称是赵女士所居住小区的物业人员，通知她清理家中的积水：“我们发现你们家门口渗出了污水，快回来看看吧。”赵女士说，她和家人连夜从外地赶回了家中，发现屋内弥漫着一股异味，地上已是污水横流，大量狗粪、狗毛夹杂其中，屋内装修的木地板和墙壁也受到了不同程度的浸泡。

　　在物业公司的协助下，赵女士请了专业人员进行了清理，还疏通了排污管道，但赵女士家中的异味还是挥之不去。后经鉴定，赵女士家的损失为3万余元。随后，赵女士将自家的房屋卖了出去。

　　虽然房子已经卖了，但赵女士认为，自己家之所以受污水浸泡，是由于楼上吴女士倾倒狗粪等废物导致排污管道堵塞，引起排污管道发生了倒灌所造成的。为此，气愤的赵女士多次找到邻居吴女士要求赔偿，却被对方以排污管道为公共区域为由拒绝赔偿。赵女士又找到物业公司，物业公司则表示其尽到了管理职责，并帮助疏通了管道，不应再承担赔偿责任。

　　维权：将楼上邻居和物业告到法院

　　多次奔波无果后，赵女士将楼上邻居吴女士和物业公司一同告到了法院，请求判令吴女士立即停止向所住房屋的排污管道倾倒狗粪等废物;二被告共同赔偿赵女士的墙壁、橱柜、除味等损失7万元。

　　“家里养着十几条狗，还不注意卫生，我们这栋楼的住户跟她说了都不止一次两次了。”法庭上，赵女士很是气愤。

　　“我一直在自己家房子内正常居住、生活，没有向下水管道倾倒狗毛等垃圾，而且下水排污管道属于公用设施，应当由负有维修、维护义务的物业而不是我们业主承担疏通排污的义务。”针对赵女士的指责，吴女士坚称自己没责任。

　　物业公司的工作人员则表示很头疼：“我们收到了好几次业主投诉，也进行了定期的巡查，还向吴女士下发了整改通知，也曾报警及向社区反映，但吴女士都置之不理，我们是物业公司，没有强制的执法权，不能强制吴女士清理。赵女士家的情况是我们在巡查过程中发现的，发现这一情况后，我们立即通知了房主赵女士，还积极配合她清理了现场，因此我们已经尽到了管理职责，就不应再承担赔偿责任。”

　　判决：赔偿邻居损失3.8万余元

　　惠济法院经审理后认为，业主对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。被告吴女士违反《郑州市城市养犬管理条例》第九条“每户居民只准饲养一只犬”的规定，在家中养有十几条狗，并常将养狗产生的粪便、锯末等垃圾通过卫生间马桶排出，导致涉案房屋厨房位置的下水道及相应的排污管道堵塞，给原告造成财产损失，被告吴女士应当承担赔偿责任。原告赵女士要求被告物业公司承担赔偿责任，但并未提交充分证据证明其未尽到管理、维护责任，故对其该部分诉请，不予支持。

　　遂依照相关法律规定，判决被告吴女士于判决生效之日起十日内赔偿原告赵女士损失3.8万余元。

　　说法：搜集证据理性维权

　　主审法官随后提醒，按照我国《物权法》第64条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　为此提醒广大市民，一旦自己的相关合法权益遭受侵害，切莫冲动，要注意采取合法正当的方式，搜集相关证据进行理性维权。如本案中，被告吴女士向下水管倾倒大量垃圾的行为明显有违公序良俗和法律规定，侵犯了原告赵女士的合法权益，为此法院最终支持了赵女士的诉讼请求。

　　他还提醒，要注意尽早行使相关权利，切莫因好面子等原因一拖再拖，导致自己合法权益因超过诉讼时效而不能得到及时有效的保护。