黄传炜：物业管理领域第三方机制的社会价值：以北京为例
来源：《和谐社区通讯》20**年第六期
作者：黄传炜 和谐中心研究员
一、物业管理领域第三方机制概述
(一)第三方机制的意义
市场经济中主体与客体之间的纠纷与政府没有直接关系，政府的职责是依据《立法法》、《行政许可法》等立法、制定政策、依法行政，监督指导各行业各主体依法进行各项经济活动，对违法违规经营主体进行处罚。政府不直接介入市场经济主体之间的各项微观事务，不参与经济活动纠纷和处理。发达市场经济国家中，矛盾纠纷的解决都是依靠第三方机制，第三方机制失灵就去找法院。
第三方机制，包括市场化的第三方机制，如评估机构、资产管理、金融信托、顾问咨询等专业化第三方机构，通过具有专业资质的机构和人员介入调查、评估、监督、提供信息、议价、谈判、调解......，对于物业管理中没有议价权，没有知情权，没有话语权，没有商品性价比权的广大业主是一种必要和重要的救济机制，第三方机制是一种朝阳产业，它的出现和发展，是市场经济体系成熟的一大表现，也是社会发展的大势所趋，但是其社会价值目前尚不被中国广大业主了解。
(二)第三方机制建设
在北京，第三方机制的建立是依据北京市219号令《北京市物业管理办法》及其配套的“1+36”法规，自20**年10月1日开始确立。政府文件要求第三方机构秉承“独立 客观 公正 专业”行业理念，引入物业行业创新管理市场化机制，采取评估监理手段引导并规范物业管理核心专业价值：物业保值增值并延长其使用寿命;在物业小区各权益主体间搭建沟通平台实现物业信息对等化;厘清各权益主体间核心利益边界：责、权、利，看得见、听得懂更能行得通;应用市场化及制度规范化实现业主对物业服务管理知情权、共同管理权。根据“1+36”制度建设：建设单位、物业企业、业主、业主委员会、法院、政府，任何一方质疑相对方，都可以委托第三方评估机构作出物业费、物业服务质量评估报告，用于协调、协商、判决时作为专业技术证据使用。这一创新制度设计不够完善之处是应延伸到立法授权，赋予第三方评估机构报告的司法证据效力。同时，第三方评估监理机构应承担造假、虚假报告法律责任或经济赔偿责任，这将有助于物业管理领域内市场经济秩序制度的重建。
北京市物业服务第三方评估监理机构，于20**年10月1日由北京市住建委以部门规章形式发布执行至今，经过国家工商总局特批北京市工商注册目录之后于20**年10月1日成立物业服务第三方评估监理机构，目前北京市注册备案机构共计50家法人企业，并获得北京市民政局批准注册成立了北京市物业服务评估监理协会。20**年11月6日至20**年10月15日累计完成三类评估业务总量为796个小区。其中：物业服务费用评估项目716个，占三类评估业务的89.9%，服务质量评估38个，占4.8%;承接查验评估42个，占5.3%[数据来源：北京市住建委物业处20**年10月31日]
二、第三方机制的任务环节
就物业管理活动全过程而言，第三方机制主要包括以下环节的任务：
(一)物业费第三方评估。改变开发商和物业企业单方面定价行业现状，并逐步替代政府指导价，维护物业企业和业主共同权益，为化解物业纠纷提供一个出口;
(二)物业交接第三方承接查验。在新项目的交接和新老物业企业的项目接撤管的交接中，第三方机构承担为物业企业和业主查清物业家底、评估清楚物业现状现况，把物业服务管理责任边界内容量化到值;分清物业专有、共用共有物业服务管理边界的职责，为物业物权确权消除物业纠纷源头奠定制度基础。
(三)物业服务质量第三方评估监理。通过专业化评估机制对物业服务管理质量进行评估监理，根据物业合同履约率、物业服务标准符合率、物业费及公共收益收支账目等指标内容，每月予以透明公示，在物业纠纷矛盾中，通过标准规范的制度和信息的公开透明，维护业主和物业企业共同利益。
(四)业主组织建设与运作中的第三方。第三方机构可以在以下方面提供专业化的服务，帮助业主组织成立、备案，帮助业主组织在物业费价格、服务质量的性价比评估，以及预决算，通过透明公开的程序帮助业主获得知情权，在选聘物业企业和进行物业交接中的专业服务，帮助业主查清共用部位、共用共有设备设施、规划配套设施、物业面积家底，收回共有共用物业资产，帮助其经营管理共有部分，如供暖(冷)系统、停车场、自行车库、人防层、会所、架空层、物业用房、公共管理用房等。最后，帮助业主对专项维修资金划转、管理和规范使用。
三、第三方机制的社会价值
(一)对开发建设单位的价值
1、物业项目前期介入查验
在物业项目中的前期介入承接查验机制，对开发商具有重要价值。一个建筑项目从开始到完成，规划部、设计部、工程部、销售部、预算部......各有非常具体的职责、各有分工。此外，开发商中参股、合资、合作形式较多，所以内部派别林立，山头众多。同时，建筑商、施工方、工程监理方、供应商的质量维保期都不同，各职能部门间经常出现相互掣肘的情况。
因此，从开发商拟开发建设的物业各阶段环节，项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，如引入专业化外脑第三方机构参与介入，就物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布局、房屋租售、施工质量、竣工验收等N方面提供专业化、实效性、平衡型、多出口等建议案，有利于配合完成销售目标，赢得业主信任，占领市场制高点、增加市场份额、规避事后追诉责任风险，提高投资回报率。
2、物业项目承接查验
开发项目完成后的物业承接查验。依据《物权法》住建部20**(165)《物业承接查验管理办法》，规定建设单位必须履行承接查验义务，承担承接查验评估费用。建设单位未履行承接查验评估，依法承担赔偿责任。而建设单位所履行的承接查验义务，其实是由施工单位、建筑商、供应商必须向建设单位履行的，也就是承接查验评估卡住的不是建设单位，而是建筑商、施工单位、供应商，是替建设单位把关，免除建设单位的连带责任。
(二)对物业企业的价值
1、物业企业与开发商之间的物业项目交接
物业交接中，规定建设单位是应向业主进行专有面积交付，即交房;建设单位向业主或前期物业公司进行共用部位，共用设备设施物业交接，即物业交接。业主专有面积与开发商基于购房合同约定标准由业主接收，共用物业基于购房合同、前期物业合同约定由前期物业公司代为接收。物业公司基于代为接收的共用部位、共用设备设施是否符合规划设计指标，建设安装技术标准，配套公建和配套设施是否齐全完整，是否依法依规予以交付，其交付的共用物业质量是否符合法定标准呢?通常情况下，前期物业公司基于获得这个项目的服务管理权，被逼着照单全收，符合不符合规定都硬着头皮替开发商打掩护，卸掉其违法违规责任。如果，前期物业交接是第三方评估监理机构来负责评估呢?前期物业公司公司还用如此犯难吗?所有的开发商应付责任都必须全部符合法定标准，第三方评估监理机构才会出具符合结论的承接查验评估报告，因为如果报告有假，第三方评估监理机构承担赔偿责任!物业公司没有法律风险，等着一个运行有效，配置齐全完整，不用任何资金投入的真正的新项目，物业公司也不用不干这个小区服务时，新旧物业交接时没法子给业主委员会交接，还被业委会追诉，这个原属开发商的责任。
2、新老物业企业的物业项目交接
二手楼盘小区物业交接时，上一个老物业公司所管理的共用部位，共用设备设施现状现况究竟是什么样子呢?其责任如何分界呢?承接时状态是什么程度?物业图纸资料、物业费、公共收益、专项维修资金、代收代缴、预收欠费如何分割呢?公共能源及专项服务项供应系统如何分界或过户?如何与业委会之间进行责任认定与分割呢?或者老物业企业不干了怎么与业委会进行物业交接呢?等着做被告吗?承担赔偿吗?如果有第三方评估监理机构进行物业承接查验评估，各项责任分界十分清晰明了，承接的安心，运行维护责任分界清晰，将来你进行物业交接时有凭有据。随着法律法规日趋完善，业主组织日趋成熟起来了，业主组织已经知道使用第三方评估监理机构来为业主维权了。
3、物业服务标准评估
物业企业与业主之间是经济合同关系。因物业行业近30年的单边市场发展思维，物业企业垄断物业信息，排斥业主组织的发展，使物业合同的购买服务主体，即《物权法》下的业主大会及业委会难以成立和运作。造成了业主只有交物业费的权利，没有能力参与物业管理的机会，市场经济基本原则：商品服务性价比对等性，也就是物业服务质量的履约值，近30年来《物业条例》《物权法》......都没有给出市场化可以使用的第三方评估机构，也就是业主永远也不可能知道物业服务合同约定的物业服务标准的具体值?政策法规、各级政府、法院、物业行业、业主全都说不清物业服务质量是什么?所有的评估标准都是：“好与坏”，这是什么评估标准啊?所以，政府、法院、物业企业、业主、业主委员会相互之间谁也说服不了谁，物业纠纷就这样吵闹中逐渐升级为社会矛盾。
物业费收费难，涨价难。物业服务质量与物业费性价比缺失评估机制，一味的强调物业费收费难，物业服务质量不好，发自片面的单边本位意识形态对物业服务管理核心价值没有意义。物业服务管理质量必须与物业费购买服务核心价值：物业保值增值率相一致，即物业服务合同约定：物业合同履约率、物业服务标准符合率、物业费及公共收益收入共管下的收支透明，才是解决物业费收费难的唯一出口。这也是物业企业、业委会急迫需要构建的物业管理新秩序制度建设，不要寄希望行政强制措施，因为那是违反《物权法》《物业条例》《物业服务收费管理办法》。也是激化业主对抗物业费，物业企业和业委会的矛盾源头。物业纠纷核心是物业费与物业服务质量性价比失真、失实、不透明、无依据，而物业公司又拿不出能说清楚自己服务质量符合物业合同约定标准的具有公信力的依据。
因此，第三方机制提供对物业服务质量评估报告，包括：物业服务与管理的四界，服务标准的四界，物业费的四界，增值服务项四界，并且公示物业费年度收支情况。如果这还不行，业主拿着第三方评估报告去法院起诉，法院就有了判决依据。所以，第三方评估监理服务，基于化解物业纠纷的市场化性质，可以为物业公司具体化解物业纠纷、稳定物业合同关系，构建和谐社区提供帮助。
(三)对业主组织的价值
业主组织很难成立，即使成立，遇到任何难题，业主开始质疑业委会：“业委会啥也不干，业委会就是上来捞钱的，业委会私吞了物业费，业委会私分了公共收益，业委会被开发商收买了，业委会被物业公司收买了，业委会不交物业费、停车费、供暖费......”各种谩骂攻击、诽谤造谣，甚至打砸业委会主任和委员、攻击业委会主任和委员家人、攻击业委会委员单位...”都可能发生。业主组织成立难，运行难，除了上层制度建设缺乏可操作性、缺乏双边市场经济关系平衡发展思维，业主作为小区物业管理人，是不专业化的。市场经济原则，专业人士干专业化的事，对物业服务质量评估是极其专业化的技术活，业委会聘请第三方评估监理机构给物业服务质量评估具体价值值、物业费收支明细清数值、公共收益收支明细数值。当面对业主前往业委会质疑时，业委会拿出第三方评估报告，请看，我的水平跟您一样很有限，我能解答多少给您解答多少，我解答不了的请您给第三方评估监理机构打电话，若还是疑问那就拿着报告去法院起诉物业公司和第三方机构。
业主大会，是一个物业区域内业主形成共同决议的会议平台，业主委员会是业主大会常设执行机构，定期或不定期形成业主委员会共同决议的会议平台。笔者因指导业委会工作，近几年参加数百次业委会会议，看到几乎90%的会议都是在争吵下无结果的会议。究其核心，如何开会，如何议事儿，如何做决议，如何公示?如何做才符合法定程序，符合议事规则，在一两个任期内让做公益活动的业主(业委会委员)予以熟悉掌握，几乎不可能。
业主委员会委员、主任最为缺乏的是《物权法》《物业条例》立法关于业主组织运行的基本原理的掌握。业主自主治理议事规则是依据民主自治及社团组织自我管理的理论体系，会议规则是依据《罗伯特议事规则》延伸而来。即主任委员是业委会、业主大会会议召集人，也就是《罗伯特议事规则》中的会议主席，征集业主(物权人及使用人)所申请议题，提交业主委员会、业主大会“议事”、表决通过形成决议并予以实施。也就是主任委员征集业主、物业使用人的提议议题，提交业主大会、业委会会议进行观点、主张、建议逐一发言(注意：也就是提前发布议题给各位业主、物业使用人，业委会委员)，公示期结束后，由业委会主任委员召集业主大会、业委会会议，大家逐一发言在业主大会、业委会会议中予以记录;然后，由业委会主任委员发起投票表决程序，即业主大会共同决定，即业委会会议共同决定。(注意：无论是业主大会的业主、物业使用人有多少不同意见;无论业委会委员有多少不同意见;原则是要保留意见记录在案，以投票表决通过为准(业主大会、业委会会议都是过半数通过原则)。这就是我国《物权法》等法律法规的核心立法精神。这也是我看着N多的业委会会议，开的无头无尾，没有意义、难以结果的关键所在。试问：作为公益性质的业主，被选为业主委员会成员，在缺乏培训和实践的情况下，从法规程序、理论知识、专业能力多方面要求他们即刻具备这种能力，其期望值是不现实的。
作为专业化第三方评估监理机构，若以顾问指导、评估形式介入业主大会的筹备方案、参选资格核查、投票程序、开票程序，业主大会决议形成程序，报备程序。不就为业主、业委会、建设单位、物业企业、政府主管部门、街道办、居委会各方解决了纠纷化解依据吗?因此，依法依规治理社区，怎么能没有第三方机制呢?
(四)对政府公共管理的价值
业主组织问题很多，但政府因此就认为业委会就被灭掉或者被取代，那是对《物权法》和《合同法》的践踏。目前一些街道办和居委会动不动就强行介入业委会事务既不合法、也没有效果，甚至会激化和加剧物业纠纷与冲突。请别忘了物业服务合同的甲方，业主组织是基于《物权法》界定和保护的私有财产权而诞生的私人共有物业管理事务，不是政府公共管理事务。构建依法治理社区平等民事主客体间的双边市场规则制度，是十八大四中全会的精粹。政府应因势利导引入第三方专业化机制，弥补业委会的不专业性，规范业主组织和物业企业依照小区契约和物业合同管理自身的事务。
政府因势利导引入第三方评估机构作为顾问指导、评估形式指导业主委员会的会议发起程序，议事程序，决议程序，公示程序。政府主管部门及街道办引入第三方评估机构，提供专业化指导监督业主大会各阶段法定程序，维护全体业主的合法权益同时又规避自身专业能力低下，错误指导监督下的被行政复议，连带政府公信力的丧失，业主的不信任。这种非行政许可事项，本属市场经济事务，政府主管部门及街道办为何不舍得这块鸡肋呢?让业主大会回归市场，市场法则第三方机制自我化解，何乐而不为!
北京市自20**年成立第三方机构，应用第三方机制规范物业管理、化解物业纠纷，为区县政府排除了大量的群访事件，稳定了小区的物业秩序。物业服务第三方评估监理机构作为的社会第三方的专业性、客观性、科学性、证据性地位，成功地为市政府、法院、区县政府及街道办事处、建设单位、物业企业、业主、业主委员会就物业费、物业服务质量、物业交接的纠纷，社会矛盾的化解做出了巨大的贡献。其市场化第三方调解评估监理机制，为政府调解、化解、司法判决物业纠纷提供了专业性证据支持，为业主构建了物业信息知情平台，专业化监督平台，赢得了业主、政府、司法、媒体高度认可。
附文：典型案例
1、北京市朝阳区S区
20**年11月，中物联盟第三方评估监理公司受业主委员会委托，对开发商SOHO中国、前期物业公司香港港铁物业公司与业主委员会间做物业交接查验评估。进入到开发商、前期物业企业、新聘物业企业、业主委员会四方间关于怎么交接、交接什么、如何交接、各自责权利分割分歧纠纷调解中。通过正确解释和适用国家与北京市法律法规及其配套政策，中物联盟成为四方都认可的独立调解机构。历时5个月的调解，最终达成了物业交接四方协议书，并与20**年4月17日正式进行物业交接，实行了平稳有序交接。这是在全国第一例由第三方评估监理机构成功介入和实行的物业交接。该四方协议，化解了开发商、前期物业企业、业主委员会之间关于物业费结算分割，并为全体业主追回了140万元预收物业费，还就共用设备设施损坏评估的结果，达成了前期物业企业一次性对价支付给业主大会300万元。同时，业主委员会也协助前期物业企业继续收缴业主欠费1200万元。新聘物业企业则在没有风险和包袱的情况下，顺利接管了这个32万平米的综合物业项目。调解完成后，四方权利主体之间的纠纷没有再走上司法诉讼、*、投诉等状况。
2、北京市海淀区L小区
20**年12月，中物联盟机构接受小区业主委员会的委托，对这个前期物业企业管理下的50万平米小区设备设施进行评估。接受委托后发现业主委员会与开发商永泰地产集团公司、前期物业公司(博安物业)之间有太多的怨恨，敌对状态相当严重。20**年6月通过实地评估，更深入了解各方的责权利分歧，通过评估结果，在适用法律法规及配套政策下，逐步调解各方的责权利分歧，一个问题一个问题地达成一致意见，最终于20**年3月三方正式达成三份协议：业主委员会与开发商、前期物业企业握手言和，并签署了酬金制物业服务合同。在专业协调指导调解下，开发商一次性投资500万元，对小区整体绿化进行改造，还为小区整体封闭并更新全部安防设备设施投入120万元。对既定事实不明确的物权归属分歧，采取维持现状，对明确的共有部分权属的13年既往所得归开发商，签署物业合同之日起归全体业主所有。这是通过第三方评估和调解的方式把这么大小的区群访、*事件逐一解决，并化解了三方之间的宿怨，使之成功走上了合作共建小区的良性道路。
3、北京市东城区B小区
20**年8月，中物联盟机构接受小区业主委员会委托进行物业承接查验评估。由于小区业主之前已经群访至北京市委市政府，东城区政府由2位区长带队18个委办局共同组成该小区物业交接政府工作组。中物联盟作为业主委员会聘请的第三方评估机构，参与区政府物业交接工作组，通过对法律法规和配套政策的正确解读，对小区纠纷问题逐项指导并给予依法进行的程序设计，联合办公会历时13天后接受中物联盟的要求，以区政府作为物业承接方代表与开发商、前期物业企业签署了物业交接协议，并由区政府指定的专业机构联合18个委办局进行交接工作程序设计、流程安排、结果汇总，并与第三方机构一起参与政府现场接待业主*化解纠纷。第三方的介入，帮助政府化解了由政府出面组织物业接管交接的法律风险和执法风险。第三方的工作，还化解了开发商、前期物业企业、业主之间的重大纠纷，逐一签署协议并将全部物业交割清楚，使新聘物业企业有序接管了小区。这次参与区政府的物业接管模式赢得了区政府、区各委办局、业主、开发商、物业企业的高度赞赏，充分体现了第三方评估机构在物业行业中的重要作用。
4、北京市朝阳区W小区
20**年12月，中物联盟机构接受小区业主委员会委托小区物业承接查验评估。该小区小区物业状况非常复杂，建筑面积80余万平方米。由北京长庆房地产开发有限公司等7家房地产开发企业在13年期间分别分期开发了A、B、C、D、E、F1、F2、F3、F4，共9个区域，由三家物业企业曾经分别承担前期物业服务。业主大会通过决议“解除前期服务服务合同”，并通过招标，北京盛世物业服务有限公司成为中标人。但物业交接的协调过程非常艰苦，由政府出面主持的协调会的谈判时间每天超10小时以上。20**年11月7日，朝阳区房管局发文要求三家老物业公司无条件按期交接，并就不按期交接的物业公司下发整改通知。中物联盟接受委托，参与朝阳区政府、望京街道办事处协调7家开发商、3家物业公司依法依规进行物业交接谈判协调指导工作，逐一指导调解分歧，终于于20**年6月，在评估出四方责权利边界，共用设备设施状态下，使开发商、前期物业企业、业主委员会、新聘物业企业四方间签署了物业费分割协议、停车位归属协议、供暖归属协议、物业交接协议等一系列协议。
5、北京市海淀区D小区
20**年初中物联盟受小区业委会委托后经过几个月的前期准备工作，终于在20**年4月27-30日进行新老物业正式开始交接阶段，顺利进行了第三方交接查验。根据北京市的强制性规定，物业项目交接前应当签订交接协议。交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
在前期物业期间，该小区业主与前期物业公司公司、开发商，经历12年的双方博弈。虽然业主大会/业委会与前期物业公司签署了酬金制合同，但是，在18个月的时间内，物业企业提出物业费亏损278万元债务。不解决所谓债务问题，物业更替交接事实不可能。第三方评估监理机构必须帮助业主大会/业委会解决所面临的进退两难的境界。前期物业公司在招标中未能中标，面对业委会的“物业交接告知函”，前期物业公司开出交接物业的两个条件：第一，业委会还钱就交接，第二，物业公司只交接共用部位及共用设备设施。同时，一些业主发起所谓的20%业主动议，要推翻业主大会更换前期物业公司的共同决议。业委会陷入了无法与物业公司对清账，左右都得认了这278万元物业费亏损的境地，不得不寻求政府支持。街道办、房管所都一致性的认为，业委会与前期物业公司自己对账，业委会必须归还前期物业公司的欠款278万元。
在此情况下，在协调会中，第三方评估监理机构通过政策法规指导原则解答了酬金制物业合同约定，使街道办、房管所同意由第三方评估监理机构协助查账，尽快完成物业交接。第三方评估监理机构应用酬金制物业合同约定，现行法律规定，逐项与前期物业公司查验18个月物业费收支、公共收益收支，最终复核出这278万元的真实财务结果是只存在30多万元欠款。同时，第三方协调业委会让步认可了地下车库的秩序员费用40多万，合计支付给前期物业公司78万元。
同时第三方评估监理机构依法依规指导业委会、新物业公司、前期物业公司三方一步步对图纸资料、共用设备设施、物业用房、地下室、地下停车场、地上底车场、物业管理系统、物业财物工具工料、物业收费台账、物业设备设施台账、各项财物资料予以审核和评估，实现了有序交接，在分割三方之间的债权债务，电梯、水电、专项维修资金密匙盘使用名过户等手续情况下进行交接。确保了当代家园30万平米住宅小区实现了平衡、和谐、有序的物业交接。
第三方评估监理机构，在新老物业实施正式交接一个月后，介入了业委会与开发商遗留问题的解决：关于五栋楼的临时用电、主干路、环红线路的修复、地下人防层车位、出租房、公维划转关联手续配合等五大问题的纠纷调解。第三方评估监理机构通过对应用土地、规划、产权登记、专有、共有、配套设备设施、配套公建、配套商业、公摊系数法、物业管理权、物业所有权、物业收益权等一系列法律法规、进行专业性政策解读和权属的梳理，最终说服了开发商同意就上述五大历史遗留问题，逐一谈判并予以限时解决，作出如下决定：原全部被开发商拿走的人防层500个车位(300元/月/个，其中物业公司占有120个)，现在开发商配合新物业公司去办理合法手续，业委会拿回120元/月/个。12年里业主在人防层车位中没有得到过一分钱的收益，今天总算有了一个安慰性结果，拿到了一部分收益收入;12年未解决的5栋楼临时用电遗留问题，开发商同意与业委会确认改造方案，报电力局核准开始施工进行改造，业主们12年随时停电、每月额外多出电损费用的日子总算熬到头了;原被开发商出租的地下室房间，现由双方共同清理并归还给业委会;历史遗留的小区主干路、环线路的塌陷、凹凸不平的纠纷，开发商承诺与临电改造一起施工，达到业委会认可的道路标准后交付给业委会;历经6年交涉无果的业委会划转专项维修资金工作，因必须与开发商进行数据关联、复核等配合手续，得到了开发商的承诺将与以积极配合。
在与开发商谈判中，第三方评估监理机构承担了巨大压力，但是，通过应用法规、政策的专业能力，得以与开发商有效对话、协商解决。解决的过程显示，物业信息的不对等，不光体现在业委会与开发商之间，也存在于开发商自身与法规政策之间信息的不对等。最终能够通过新老物业交接查验的制度契机，化解了业委会与开发商12年的恩怨，争取到开发商一次性投入300万元改造费用，使双方开走上了握手言和合作建设小区的建设之路。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：南京市进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见(2017)
市政府办公厅转发市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知
宁政办发〔20**〕190号
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
经市政府同意，现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。
南京市人民政府办公厅
20**年10月26日
(此件公开发布)
关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见
(市房产局 20**年10月)
为贯彻落实《*中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》(以下称省条例)、《南京市住宅物业管理条例》(以下称市条例)等有关规定，提出如下意见。
一、总体要求
按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求，从夯实基础、社区治理大局出发，坚持以矛盾纠纷化解为导向，按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则，加强对物业管理项目交接的规范，加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理，确保物业管理交接不发生重大群体性*事件。
二、相关制度
南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。
(一)依法选聘制度
1.根据《物权法》及相关法规规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。
2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。
3.合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作;合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。
4.在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。
(二)第三方评估制度
根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》(宁政规〔20**〕10号)规定，提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式，组织第三方评估机构参与，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。
(三)公开招标制度
鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主委员会在取得业主大会授权后，应依照相关法律法规，以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。
(四)竞聘企业公示制度
业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。包括：企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书(示范文本由市住房保障和房产局另行制定)。
(五)竞聘情况预报预告制度
业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及时书面报告物业企业选聘过程和情况。业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。
(六)联席会议制度
由区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)牵头，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，协调推进条块结合，联合各相关单位部门，依托市、区、街三级管理体系，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。
(七)违规惩戒制度
物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。处理方式包括：
1.行政处罚。根据省条例第八十七条规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款;提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。
2.预征失信信息。因物业管理项目交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。对于违反预报告、公开公示等上述制度的物业服务企业，一经查实，立即纳入失信信息征集范围。
3.撤销违法决定。业主委员会未依法施行物业服务企业选聘和物业管理项目交接的，或存在违反法律、法规规定，超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益情形的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)责令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)依法撤销其违法决定，并指导所在地社区组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。
(八)舆情通报制度
市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关信息，正面引导舆论导向，为矛盾化解创造良好外部氛围。
三、保障措施
(一)加强组织领导。市政府建立全市物业管理联席会议制度。市房产局负责加强综合协调，积极联系市综治、法院、公安、城管、消防、地税、工商等部门按照各自工作职责，指导各区开展工作，做好全市物业管理项目交接的统筹工作;负责落实日常检查制度和重大典型案例通报机制;负责组织行业协会、物业行业管理专家制定物业管理项目评估流程、交接查验、交接协议示范文本。区政府负责建立街道办事处(镇人民政府)及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处(镇人民政府)履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。街道办事处(镇人民政府)应当依法指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业交接项目管理阶段出现的问题。
(二)规范交接流程。街道办事处(镇人民政府)应根据市条例第四十六条、第四十七条、第六十七条规定和本意见，结合本街道(镇)交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处(镇人民政府)备案。矛盾突出的小区，街道办事处(镇人民政府)物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。
(三)完善协调机制。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。在落实预报预告制度过程中，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处(镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处(镇人民政府)可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。对于物业管理项目退出，且未能确定新物业服务企业的，街道办事处(镇人民政府)应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。
(四)落实日常管理。各区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，通过积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，认真梳理情况，重点聚焦业主大会选举业主组织(含换届)、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，切实做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。对于排查出的矛盾问题，要准确分析矛盾产生的根源和症结，对于可能突发的矛盾纠纷，要建立各方沟通协调的平台，形成工作预案，及时处理，及时缓和化解矛盾，力争做到辖区内物业管理矛盾“小事在社区小区消化、大事在区内街道不激化”;对于重大的矛盾隐患和紧急情况，要及时上报区委、区政府和市房产局，加大联动协调的力度，切实降低影响社会稳定、影响南京物业管理声誉等矛盾事件的发生率。行业协会应当加强对物业服务企业的培训、教育和行业自律，通过自律公约形式，规范市场行为和市场秩序。对于违反自律公约的企业，应建立行业负面观察和行业内通报的机制，对物业服务市场起到警示作用。
以上意见，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。
篇3：物业管理的法律错位
物业管理的法律错位
随着住宅产业化、人人有其屋，“物业管理”从一个稀缺概念演绎成了一个社会问题，主体和内容的泛化不可避免地引发诸多社会矛盾，而且大有愈演愈烈之势，业已引起社会各阶层的重视，尤其在构建和谐社会的执政理念下，基于物业管理产生的各种矛盾已经成为和谐社会的重大障碍。
然而，要解决问题，就必须首先剖析问题。透过种种矛盾的表象，问题的根源还是在制度上。制度本身是各种社会关系和谐的均衡器，尤其法律制度更应该是最低标准的和谐规则。
然而，透视我们的物业法律制度，我们不难发现整个法律关系的各要素均是错位的。试想：在错位的法律制度下，法律关系如何能够基于此而和谐相处?
一、名称错位：物业管理还是物业服务?
名称是不被传统法学作为法律关系的三要素构成的。但是在我们重名的哲学传统下，“名称”应当作为法律关系的一个要素。物业管理的法律错位的表现源头就是名称错位。
《物业管理条例》对“物业管理企业”的命名以及把物业管理企业作为与业主并列的管理主体，就为名称错位埋下祸根。
“物业管理”本身并没有错，“管理”在其法律本源上并没有问题，就象“善良管理人”、“善良家父”的法律概念本身意味着高于普通主体的注意义务和法律责任。然而，由于我们有着官本位的传统，我们习惯了行政权的一权独大的不平衡，于是“管理”也就变味了：物业公司难免就产生了行政色彩的自我臆想，而根本忘记了自己身份的契约属性。
从逻辑上，名称对法律关系的各方具有强烈的暗示作用。就像我们去家政公司请保姆，由于没有说清楚目的，结果家政管理公司给派来个家庭管理者而不是家庭服务人，“保姆”来后指手画脚变成“家长”也就情有可原。
从法律解释学的角度，名称对法律关系的内容具有漏洞填补作用。渊源于大陆法系的高度重视成文法的法律思维，让我们习惯以法律关系的名称检索应当适用的法律规范，这就直接造成一个后果：法律名称对法律关系的权利和义务内容有着重大影响，而且在双方约定不明或没有约定的情况下，就会起到决定性作用。
二、主体错位：
有了名称错位在先，主体的错上加错也就在所难免，既然人家是“物业管理企业”，既然职能就是管理，以下的黑色幽默也就不是那么滑稽了：
1、黑色幽默之一：谁是主体?
从自然的角度，物业的主人管理物业是天经地义、无庸置疑的，然而，我们的法律制度却将物业管理企业作为物业管理的法定主体，的确匪夷所思。物业管理企业是第二梯级的管理人，管理是其第二属性，服务才是其第一属性。之所以是第二梯级，是因为物业主人的服务需求才导致了物业管理企业的产生，物业管理企业是衍生的，是主人的委托契约下才能够合法存在的，因此是从属的。
因此，物业管理企业不应当成为物业管理的法定主体，否则会造成以下混乱：物业管理企业是同业主并列的管理主体(事实上应当是从属的)，物业管理企业是物业管理必须的主体(事实上业主完全可以自我管理，法律不能也不应当将物业公司强加给业主)。
2、黑色幽默之二：为什么指腹为亲?
既然业主的委托是物业企业存在的合法理由，一个不得不接受的命题是：物业服务合同的签约主体应当是全体业主和业主选定的物业公司，业主公约应当是全体业主自治的基本法律文书。然而，法律给我们的现状是：前期物业是建设单位即开发商指定的，物业服务合同的内容也是开发商准备的，甚至连《业主公约》都是开发商起草的。指腹为亲谁都知道荒唐，可现实的法律制度就在给我们开这样的玩笑。尤其在现实中，即便在业主大会成立后，想换掉开发商的近亲物业恐怕决非我们的制度设计者所幻想的那么简单。
这里面的设计错误一定程度上还是基于黑色幽默之四，把开发商也要当业主的错误理解。然而，既然物业服务企业是为业主服务的，当然应当由业主选定，开发商只能推荐，而决不能包办。既然是业主自治公约也就应当由业主自治组织制定。哪怕有一个业主，他也是业主，他也有业主的权利。而选择自己的服务企业、参与制定业主公约当然是业主的权利而决不是义务。
3、黑色幽默之三：业主行权组织??不准出生的孩子。
完整的业主权利包括2大方面、3个具体方面：财产权利和人身权利，财产权利又包括对专有物业的财产权和对共有物业的财产权，人身权主要表现在社员资格权，也即作为物业主体的人身权。
法律上，人身权重于财产权;逻辑上，有了业主的人身权，财产权才有可能实现。故，法律对业主人身权规定的应当非常详细。但业主人身权的一个重要特征就在于其行使一般要通过一定的社员组织进行，即业主大会和业主委员会。可是业主大会和业主委员会如何成立呢?法律好像疏忽了。于是，在缺乏操作性条款的情况下，业主大会、业主委员会在现实层面成了不准出生的孩子：开发商、物业企业不愿意业主大会、业主委员会的成立，谁会愿意放弃没有约束的自由而给自己找个对方?谁愿意把自己的利益相对者组织起来和自己进行利益博弈?不知道我们的法律设计者怎么会把市场经济的主体幻想成了利他性主体?先期入住的业主想成立业主大会、业主委员会，又找不到具体的法律规定。更有甚者，一些地方的物业管理法规竟然为业主大会、业主委员会的成立设置交付面积和入住时间之类的门槛，就更为错误：先期入住的业主就不是业主?如果交付面积不够业主就不能行使人身权?
于是，我们的制度设计在放纵阻挠业主大会和业主委员会的出生，而不是通过制度设计鼓励业主大会和业主委员会的成立(即成立对开发商和物业企业有利，不成立就限制开发商和物业企业的部分权利)。
4、黑色幽默之四：开发商的角色意识错乱??我是业主。
主张前期物业合理性的逻辑基础在于开发商把自己当作业主，法律基础在于开发商是未售物业的产权人，故开发商应当拥有物业管理的话语权。这种错位来源于法律对业主定义的模糊性：《物业管理条例》第六条规定：“ 房屋的所有权人为业主。”仅从字面理解，未售出的房屋当然是房屋，未售出房屋的主人当然是业主。
然而，在法律推理中，法律原则决定法律概念，法律概念决定法律规范。业主权利既然包括2项财产权1项社员权，如果开发商也是业主，如何理解业主权利?如何理解开发商和业主的交易?
业主社员权的内涵决定了业主的获得房屋产权为目的，而开发商恰恰是以让渡产权为目的，如果把开发商也当作业主岂不是法律悖论?
因此，开发商的“建设单位”性质决定了他不是“业主”身份，开发商只能行使建设单位的法定和约定权利，而不能行使业主的权利，当然包括对物业管理的权利。也正是基于对业主权利的保护，法律才规定建设单位在物业管理方面的诸多义务，包括承担未售房产的相关义务和责任。但不能因此得出开发商获得业主权利的结论，这些义务是其基于开发商的身份而产生的，而决不是业主义务对应的业主权利。
三、客体错误：管物业还是管人?
既然是物业管理，管理的对象当然是物业即财产，而不可能是人。然而《物业管理条例》关于物业管理内容的表达让物业企业有了管人的幻想：“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
“维护环境卫生和秩序”属于表达不准确，但也不能竟然因此得出“管人”的任何内容。物业企业的服务属性和受托地位决定了其所管理的只能是物业，即业主权利中财产权指向的对象，而不能是人身权指向的对象。
对于人身权的限制，只能由法律或当事人在法律框架内进行明确约定。具体到业主的社员权利，只能由业主大会在法律范围内通过制定业主公约或相关制度进行，即是业主之间的契约关系，而不是同服务企业之间的关系。
事实上，物业管理的民事法律关系的本质就决定了物业企业对“环境卫生和秩序的维护”只能是平等主体之间的民事法律关系，而不能带有任何行政管理的色彩，否则就成了公权力的范畴，成了行政法律关系。
四、内容错位：
法律关系的内容是权利和义务，既然主体错位、客体错位，权利和义务是主体的权利义务，是在客体之上产生的权利义务，错位是顺理成章的。
1、物业公司权利错位：是权利不是权力。
既然物业公司的权利来源于契约，产生于业主的集体授权和委托，就决定了物业公司所拥有的只能是契约之下的、托付给的民事权利，而不可能是具有单方色彩的权力。
因此，对于物业公司来讲，无委托无权利，无授予无权利。也就是说：物业公司不能直接制定“游戏规则”加给业主，而只能是业主制定游戏规则由物业公司执行和实施。
正因此，业主大会或者业主委员会才是本区域内物业管理的规章制度的制定者，而物业公司仅仅是规则的受托执行者，业主个体则是规则的遵守者。
所以，我们见怪不怪的物业公司制定规章制度要求业主遵守，是物业公司错把权利当权力的自我异化现象，是越权现象。
2、业主权利的错位：残缺的权利。
完整的业主权利是三位一体的：单独物权、共有物权和社员权。这里面后2个权利元素往往是受到损害的，而且也是一些群体事件的成因：共有物权的损害必然导致整个业主团体的利益损害，社员权的损害则必然意味着业主自治意志的损害。
实践层面大量的物业纠纷：损害公共绿地、占用公共道路、占用公共设施等比比皆是;业主委员会、业主大会的成立以及运行被干扰被阻挠，甚至出现黑恶势力的犯罪，令人发指......;业主公约异化为单方游戏，业主公约不见业主声音业主意志......荒唐的现象却现实地存在......
3、物业公司义务的错位：残缺的义务和责任。
物业公司的义务是业主权利的保障，法律本身应该倾斜于弱者的利益，在一个个业主与物业公司的交易中，无论在经济地位或是专业地位上，业主当然是弱势，业主的权利应当是法律的重心。然而，物业公司的义务更多地交给了物业服务合同。似乎没有错位：意思自治。但在强弱对比之下，法律没有体现出最低限度保障的性质，其实就是错位。尤其在设定了前期物业制度的情况下，在物业与开发商关系暧昧的情况下，指望物业服务合同以保护业主利益为出发点来设定物业公司的义务，有与虎谋皮之奢望。
在义务本身就不完善的境况中，法律勾勒的物业公司的责任体现又属于粗犷型的：没有构建刑事、民事、行政的合理责任体系。
于是，业主权利保护的民事途径不仅存在主体障碍，也存在具体责任不明确的障碍，更存在维权成本与维权收益的倒挂、侵权成本与侵权收益的倒挂，甚至业主在维权的过程中必须承受权利受损的全过程持续：比如物业公司私自收取停车费，业主起诉即便胜诉，但在审理的过程中却一直不能停车，可谓物业公司坐玩业主。
对物业公司的行政法律责任设计过于单薄，根本不能形成足够的威慑力。可能基于公权力对物业公司干预的过分谨慎态度，事实上，在物业发展初期，公权力的适度介入不仅是必要的，也是必须的，毕竟事关社会的最低生活秩序，毕竟需要一个最低的权利保障。
物业公司的刑事责任设计则一片空白。
没有合理的责任设计，就意味着对义务的重视不够，也就意味着变相鼓励去触犯这些责任设计，毕竟责任是义务的保障，一如救济是权利的保障。
总之，物业管理的法律错位正在伤害着我们的社会公众，成为和谐主旋律中的杂音。纠偏，应从制度开始。
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篇4：物业管理新模式共管模式
“业主决策”共管模式---市场化物业管理新
用市场思维，倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下，将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”，已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容，解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症，得到了众多业主的关注和接受。
该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’，始创于新加坡，被众多市场经济国家的物业管理部门确定为，是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。目前，这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”，家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到，以往物业和业主完全是对立的，业主希望通过小的支出换取管家式的服务，而物业则希望以最小的劳动，获取到最大收益。这种期望值上的对立，是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后，感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪，他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言，这种乐意源自于一种理念。
这理念就是：共管模式 倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化，进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新(化名)先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系，进而达到共同管理，此为责。所涉及的内容包括物业费管理，项目运营管理，服务品质管理等项内容，此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题，进而最大限度地维护业主的权益，此为利。在共同管理社区文明的倡导下，在每个业主心里竖立起：“文明为大家的信念”，进而提升社区的文明程度。共管就要共知，物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会，实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作，平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。
共管要透明，物业管理中心的财务由双方共掌，出纳由业主委员会委派，记账会计由城市展望物业管理有限公司委派，财务预算及审批流程由双方共同制定，就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表，业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况，此为透明。共管项目运营，物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划，需提交业委会讨论审议，进行相关的修订，双方签署确认后方可执行;日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行，预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会，必须听取三方声音(业主、物业公司、开发商)，公开则透明，权益必自保。
共管模式
聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时，张新(化名)先生介绍到;“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下，将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下，让业主看清遗留问题的本质，将业主的指责变为与物业携手，共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体，维权力度自然便大。从广泛意义上讲，这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上，他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障，物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后，物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新(化名)表示，起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱，启动大修基金的周期性又长，物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题，欲追诉开发商。正在业主们左右为难时，物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后，他们才知道，这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题，维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中，是看不到的。
共管模式
业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金，是变通维权途径，先行解决业主难题，是共管模式更为显著的特点。”张新(化名)先生开心地讲道。这个基金的实质就是，物业公司通过物业公司，开发商以及业主各方出手相助，汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下，先解决业主面临的难题，清除了社区内遗留问题，为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新(化名)先生表示，社区入住两年后，一段道路还没有铺好，业主进出很不方便，要想修好这条“窝心路”，资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路，解决了业主眼前的难题，随后物业公司与开发商进行了多次沟通。
最终物业公司为业主争得了利益，这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式 标准化服务换人心“该运营网络化管理模式，开发设计客户服务体系管理系统，与业主建立共同的服务平台，使业主随时可以了解服务需求处理进度。”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新(化名)先生认为，物业公司以身作则，通过自律行为感化业主，是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动，使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情，同时感动了每名业主的内心，从此不再乱扔烟头了，与物业为对立情绪也看不到了，物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区，分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。
篇5：物业管理师考注心得
物业管理师考注心得
20**年我以优异的成绩通过国家首批注册物业管理的四门课程的考试，其间备考之路曲折反复，考试历程一波三折，好在善因善果，无负我心。
开始从事物业管理这项工作时，我考取了劳动部的物业管理师。随后国家出台注册物业管理师制度，自己又积极报考。买教材，勤学习，盼开考。可是随着国家大部制改革，考试又停顿了两年，期间被好多培训机构找到，要求培训，我都以考不考都不能确定如何参训为理由拒绝了，实际上真正的培训所起到的作用我认为十分有限，有时候甚至会起到反作用。这里关键是自己要重视，要把它当做一个事情来看待，那样的话，再大的困难也不难。
相信考前培训班参不参加的问题会同样找到你。我个人倾向于不参加，理由有：1、费钱，本来挣得不多，再摊上黑心波士不给报费用，岂不肉疼;2、分心，本来工作繁杂，再碰上无良商人培训效果不保，费心劳神，伤心;3、分身，工作忙碌，时间紧张，再去上课来回折腾，时间精力都浪费在路上，劳形。
学习方法的问题。自己感觉自己很笨，看到网上好多人说自己看了一星期的书，甚至连书都没看，如何如何就能考高分，自己是不敢奢望的。谨记笨鸟先飞早入林的信条，踏踏实实、认认真真的学习才是最好的办法。在学习上来不得半点的浮躁和捷径。
教材一定要仔细看，第一遍粗读，无论什么效果，一字不拉的读一遍，懂不懂都不重要，一定要通一遍。然后再来第二遍，就是第一遍感觉生疏的、疑难的，单摘出来，仔细看一遍;如果第二遍还有不清楚的，在单独摘出来，仔细看。三遍下来，课程就会了然于胸了。考前在集中看上一遍，保证百分之百能过，并且是高分通过。
注意的一点就是，对考试而言，对考生而言，教材没有重点非重点，就是挨着看，一点不拉的看。我感觉教材本身很浅显，只要是看到了，理解了。大多数题是百分百的没问题。关键还有一点，要理解记忆，才能记得住、记得准、用得上。其实考试不单单是为了拿本，我想更多的是为结合实际工作，解决实际问题，所以这一点尤其重要。通过参加考试，提升工作能力，提高业务水平。
适当得做些练习，不要过分的脱离课本单纯去做题。课本看好了，就能以不变应万变。注册物业管理师考试属于刚刚开考，可供参考的题库量小，出题还处于摸索和调整中，从去年考试的出题情况看，难度不算太大。只要把课本吃透了，就没问题。但是为了调节和刺激神经，可以适量做些练习，检验自己的学习效果，边学边练，不断检查自己的薄弱环节，做到学习全面、透彻、无死角。
多元化的学习途径。作为从业人员，不能保证天天抱着教材看，没有那么多的时间，怎没办?化零为整：除了课本，还可以利用小的时间碎片，上厕所的时间，睡前的时间，坐车的时间，等人的时间等通过电脑、网路、手机等途径针对性的学习。我手机上全是四门教材，利用一切时间来学习，有时候效果会更好。
报考的技巧。注册物业管理师考试是四门课程两年一个考试周期，当然四门课程能够一次全部通过如我者最好。如果感到吃力的话，就分开报考。分开报考就有策略的问题。我认为应先难后易的原则来处理：自己先对四门教材有个大概了解，挑出自己认为较难的两门先考，集中精力确保通过，然后乘胜追击，愈战愈勇，顺利取证。如果实在过不了的话，还可以趁热打铁再考。但是如果先考了简单的，次年难的如果不能保证通过，先前的努力也就泡汤了，一夜回到考试前，那才会欲哭无泪?所以报考也很关键。
考前要心无旁骛、潜心复习，千万不要相信社会上形形色色的诱惑。神马包过班，神马内部消息，一切都是浮云，千万莫信，他除了会分散你的注意力，消磨你的意志力和榨瘪你并不丰满的荷包之外，实在给不了你想要的东西。这一点，一定要挺住，如果感觉没把握，宁可集中精力确保其中几门，也不要相信这些东西，否则他会让你和你的荷包很受伤。概括一句话：宁要身体瘦几斤，不要荷包瘦几分。