申江名邸物业自治管理章程(业主大会表决批准稿)
第一章 总则
第一条 为了维护全体业主的合法权益，营造高档小区品质的生活氛围，确保全体业主物业保值增值，根据《中华人民共和国物权法》有关规定，参照国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，特制订本章程。
第二条 申江名邸小区位于浦东新区申江路881弄、988弄，四至范围：东至镇东村、西至东源丽晶、南至东力新村/东源丽晶、北至赵家沟。占地面积69219平米，总建筑面积42764平米，由东西两部分组成。其中收费面积39427.61：1.东区收费面积22587.5平米、会所建筑面积895.69平米(未含地下室455.45平米);2.西区收费面积15587.14平方米、会所357.28平米(未含地下室795.09平米)。小区总计149户，包括东区100户和会所一户、西区47户和会所业主。
第三条 申江名邸物业管理受浦东新区高行镇政府、房地产办事处、东力新村居委会的领导和指导，遵行国家有关法律、法规和条例的相关规定，实行自主决策、自我约束、自治管理、自我服务的管理模式。
第二章 物业自治管理的内容
第四条 物业自治管理内容包括保安、公共区域绿化养护(含景观水域)、保洁、设备设施的维护保养维修(含消防)、环境治理(含驻车、道路、公共秩序维护)，以及为业主提供的增值服务。
第三章 物业自治管理的组织架构
第五条 业主大会(代表会议)是申江名邸物业自治管理的最高权利机构。业主大会(代表会议)履行下列职责：
(一) 制定和修改业主大会议事规则;
(二) 制定和修改管理规约;
(三) 选举或更换业主委员会成员和独立监事;
(四) 选聘和解聘物业服务企业;决定物业服务的方式(包干、酬金、自管);
(五) 筹集和使用专项维修资金;
(六) 改建、重建建筑物及其附属设施;
(七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第六条 业主委员会是申江名邸物业自治管理的执行机构，受全体业主的监督。业主委员会履行下列职责：
(一) 召集业主大会或代表会议，报告物业管理的实施情况;
(二) 代表业主大会(代表会议)与选聘的物业服务企业或物业经理人签订物业服务合同;
(三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业或物业经理人履行物业服务合同;
(四) 监督《管理规约》的实施;
(五) 业主委员会主任因事不在位，由业主委员会副主任行使职权或由主任委托代理人行使职权。
(六)业主大会赋予的其他职责。
第八条 设申江名邸物业自治管理独立监事一职，独立监事由1人担任。独立监事在配合业主委员会做好物业自治管理的前提下，受业主大会委托，代表业主负责小区自治管理物业资金管理并履行下列职责：
(一) 列席业主委员会会议，对业主委员会贯彻落实业主大会(代表会议)决议的执行情况进行监督;
(二)及时签署经业主大会审议批准或业主委员会以有关规定作出的预算内费用，对财务资金、集体资产和资源的财产管理及财产使用实行监督，包括物业管理费用的正确使用、费用开支是否合理等，参与制定财务管理制度和财务预算，对业主委员会签署的合同进行审查;
(三) 对区内重大事项民主决策情况进行监督，指出并纠正违反决策程序的行为;
(四)独立监事外出应委托代理人，对于未能履行独立监事职责经业主委员会三次书面提醒，视为同意本项决定;
(五)业主大会(代表会议)委托的其它监督事项。
第七条 独立监事由业主推荐并由业主大会(代表会议)选举产生，任期与业主委员会一致。
第八条 业主委员会成员与独立监事不得交叉任职。
第四章 物业自治管理的形式
第九条 自管物业实行小区物业经理负责制，拟聘用具专业资质的物业经理人并受业主委员会的委任、考核和监督。
第十条 为减少用工风险，推行对外专业分包、派遣公司人员派遣用工、兼职及聘用退休人员用工等方式。其中：保安、保洁与绿化养护等采取聘用专业公司对外分包的方式，专业外包收费标准应包括标准公共服务、增值服务。
增值服务和标准服务的分配比例含激励和惩罚机制。所有增值服务费用全部进入小区统一收费账户，对外支付依据外包合同条款和增值服务规定按月或按季度结算。外包机构所聘人员五险一金由外包公司负责。
第十一条 外包人员禁止在小区私自承揽服务，违者可以提前解聘或依据外包合同处罚。推行业主私家绿化养护等增值服务，由业主提出、物业经理制定计划并报业主委员会批准统一安排。
第十二条 弱电及智能设备设施的养护，拟聘请专业兼职人员负责，日常维修拟聘用专职维修工，负责公共设备设施的正常维护运行与满足业主维修需求。
第十三条 小区设立物业服务中心，作为小区对内对外服务窗口，统一负责物客服、物业费及增值服务费用收取、小区日常巡视检查、报修接待、外包服务的监督考核、各类合同、档案资料、设备台账和业主委员会交办的日常事务等的管理。
第十四条 在优先选聘业主志愿服务者的前提下聘用有专业资质的兼职财务人员制定财务管理制度，对财务账目、报表、台账、单据等进行审核和监督。
第十五条 拟聘用的物业服务人员编制及待遇由物业经理提出，报业主委员会批准、业主大会备案。
第五章 物业自治管理决策流程
第十六条 小区自主物业管理决策原则：遵循一切权利属于业主大会，事权、财权、物业管理三权分立，业主委员会负责物业管理日常考核及监督，是物业管理的执行机构;独立监事负责物业管理财务和财产管理，是物业自治管理的资金与财产使用监督机构;物业经理是小区物业管理的第一责任人，接受业主大会的聘任，在业主委员会考核、监督和领导下开展物业管理工作。
申江名邸物业自治管理章程(业主大会表决批准稿)
第十七条 业主委员会负责物业自管方案审核、年度工作计划、资金预算和决算、对外合作等事项，提请业主大会批准。代表业主大会对外签署经业主大会审批通过的相关合同或协议。
第十八条 业主大会(代表会议)认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。
第十九条 物业经理负责制定物业管理方案，接受全体业主的考评和监督。考评重点包括物业费收缴率、“四保服务”、环境建设、安全事故和业主满意率等。
第二十条 物业经理年终考核满足以下考核条件可以享受13薪(即年终增加一个月的基本工资奖励)。基本考核条件：1.依据业主满意度达到95%以上;2.物业费及增值收入结余10%以上;3.全年无重大盗抢等刑事案件;4.物业管理费收缴率达95%以上;5.无其他违纪。
第六章 物业自治管理的财务制度
第二十一条 物业管理资金来源由全体业主依据产权面积分摊。若现有物业费收费标准不足以维持物业收支平衡，须依据现有物业服务费收费标准按统一比例上调物业服务费。
第二十二条 物业服务费出现年度结余，归全体业主拥有。
第二十三条 健全物业服务的财务制度。坚持收支两条线、杜绝坐支、杜绝白条入账，所有的对外采购全部凭正规发票入账。
第二十四条 鼓励业主采取网上转账支付物业服务费，积极推行网上支付方式支付员工工资和外包服务费用。
第二十五条 每月形成规范报表向业主报告当月收支情况。
第二十六条 预算内费用支出：需经物业客服人员填写支付凭证，经物业经理审核，业主委员会分管委员和主任签批后，经独立监事签字后方可对外支付。
第二十七条 预算外支出需经业主大会(代表会议)讨论批准。
第二十八条 突发事项授权处理：遇应急管理或突发事件，授予业主委员会一次人民币10000元以内的使用权限，用于处理突发事项。在事情发生后20日内，业主委员会必须向业主大会报告处事发原因及处理经过。
第二十九条 年度收支结余部分，可用于设备改造及维修或结转下一年度使用，具体情况需经业主大会审批。
第三十条 物业年度预算若出现收不抵支，业主委员会需分析具体原因并提出报告，确需调整物业服务费的，应形成方案报业主大会批准。
第七章 业主监督与知情权
第三十一条 全体物业工作人员及外包公司、物业经理、业主委员会、独立监事均接受全体业主的监督。
第三十二条 所有物业服务合同、协议、资金支付等，接受全体业主监督。业主认为有违业主大会决议的，可以提出质询。确有违法违纪损害全体业主合法权益的，可以要求业主委员会、独立监事、物业经理限期改正，限期不改的，可以通过法律程序处理。
第三十三条 物业自行管理期间每月定期公布包括《业主委员会收支汇总表》、《物业服务收支汇总表》、《物业服务公告》，公布范围包括：东西区公告栏、申江名邸微信群、申江名邸公众号、业主邮箱等。
第八章 物业自治管理保障制度与规则
第三十四条 业主针对管理的问题和建议可以向物业经理、业主委员会、独立监事反映，由业主委员会、独立监事统一协调落实业主意见和建议。
第三十五条 若业主委员会、独立监事办事不力或未尽责，业主可以通过业主大会(代表会议)来考评业主委员会、独立监事的工作。
第三十六条 业主委员会、独立监事对物业服务中的不合理问题及现象要积极监督、组织整改，但切忌不可越过物业经理直接指挥和发布指令。
第三十七条 全体业主要积极遵守《管理规约》，带头维护公共权益，杜绝包括影响小区品质和形象的装修等各种不合理现象，自觉接受物业经理或物业服务人员按(物业管理条例)和《管理规约》相关规定行使的权利。否则所引起的后果，将由相关业主承担。
第三十八条 安全第一，所有装修所涉及的管理、垃圾清运、外来务工都需要管理并依据物业规定收取一定的管理费或押金。
第三十九条 杜绝物业工作人员为业主做私活，鼓励物业经理开展有偿的业主家政服务和增值服务。家政及增值服务的收入归全体业主所有，由业主委员会与物业经理共同制定有关办法报业主大会(代表会议)批准。
第四十条 业主委员会、独立监事承诺在物业自管中积极工作，无私奉献，不收取任何劳务报酬。鼓励志愿者可以兼职或专职参与物业服务，志愿者可以酌情发放一定津贴。
第九章 物业自治管理年限、收费标准
第四十一条物业自治管理期限：自物业自治管理之日起，暂定1+2年，第一年管理结束，根据业主大会评议后，如无异议，继续实施两年。
第四十二条 物业管理费收费标准：物业管理费用收取原则为年度收支平衡，结余部分归全体业主共有。根据物业经理年度收支预算，20**年自治管理期间物业管理费收取标准为：东区3.78元/平方米/月(含东区会所)，西区区4.86元/平方米/月(含西区会所)。调整后的物业管理费收费标准均为不含税收费标准。
第十章 章程生效日期、业主大会对业主委员会授权
第四十三条 业主大会授权业主委员会行使(物业管理条例)规定的各项权利，包括物业费追缴及拒交物业费的滞纳金。授权业主委员会为维护业主权益而发生法律诉讼事宜。
第四十四条 根据《上海市物业管理条例》第四十七条规定本章程需经全体业主占建筑面积过半数以上且占总数人员过半数的业主同意后正式生效。
申江名邸业主委员会
20**年4月13日
采编：www.pmceo.cOm篇2：探索渐进式物业自治管理
规范业主委员会运作保障小区和谐建设
-------三湘**花城探索渐进式物业自治管理
随着中国经济改革市场化的深入，政府正逐渐从全能政府向服务政府转移，近期中央高度重视加强与创新社会管理问题，不仅为此专门召开政治局会议和省部级主要领导专题研讨班，而且还在各大权威媒体上展开讨论小区如何治理和社区建设问题，如何在小区内培育社会的自我管理能力以及与政府和物管企业开展良性合作。当一个个社区都和谐了，和谐社会还会离我们远吗!
上海市杨浦区五角场街道是全国文明单位(二连冠)，所以我们三湘**花城小区业主委员会在沃土中成长，为建设和谐小区尽责尽能，为构建和谐社会抛砖引玉。
一、小区概况
我们杨浦区三湘**花城一二期在小区规化地籍图上称：五角场300街坊。它占地76，303平方米，总建筑面积：163,944.05平方米，其中，住宅115，072.07平方米，商铺1，651.54平方，其它21，309.38平方米，商务楼25,911.06平方米(俗称三湘大厦和半岛会所)，三之三幼稚园3，563平方米(289弄49号)。是一个由住宅、办公楼、商铺的近千户业主组成的综合性社区。
二、业主委员会应当学会生存定律：“自律无瑕再维权”
1，业委会筹备阶段须严谨起步：20**年在房地办及街道办事处的支持与指导下组建了业主大会筹备组，筹备组历时半年通过宣传“漠视将葬送大家庭的权益” 发动广大业主自荐、在2次座谈会上演讲入围，再由业主代表们推荐产生各自区域的业委会侯选人。20**年5月28日首届业主大会在区房地局及五房办的主持指导下顺利召开，大会产生了由15名委员组阁的业委会，当年平均年龄不足47岁，党员有9名，14名委员全是在职的各行各业之精英，且均是一群热心公益的倡导者，也是放弃报酬的社区志愿者。
2，业委会倡导会务民主、创新自律机制：业委会首次全会通过了本小区《业主委员会章程》，勾划“协商、协助、协调”六字工作方针，定位了业委会在与开发商、物业企业、业主间日常工作中所担负的角色，“无私才能奉献”是本届业委会座右铭。而且规定业委会中有三分之二委员动议表决可罢免主任(改选)。
3，业委会保持每月例会、信息公开制度：业委会加强自身建设首先“无私才能奉献”，必须做到公开所有信息才能杜绝腐败，6年来本会依据本小区《业委会章程》每月27日晚上的月例会制度执行至今，例会上的每个议项均以表决形式来实施并详细纪录在案。在决议中均如实反映与会人数、表决全公开(公示)，并且在遇重大决议时，表决通过后还必须在正式决议文稿上签字确认(有二页以上文稿的必须由多数委员签骑缝名后生效并留档)。
六年来在与二任物业在《物业服务合同》内约定：小区公共收益逐月分项公示(公共收益全年报表发到每户业主家并报送五房办)，业委会办公经费(议事规则内约定：办公经费仅限办公、通讯、交通费)每半年公示详细。
4，业委会坚持定期接待制度：6年来规定每逢星期日业委会接待日由正、付主任亲临、委员轮流值班至今重未间断，当小区发生群体矛盾或突发事情时本会约定各委员应当在第一时间到业委会集体接待或调解(包括晚上)。
5，业委会严格执行印章使用制度、确保维修资金安全：本会在本小区《规约》《业委会章程》内制定印章管理内容，业委会办好公章后笫一张盖印公示就是“启用公章公告” ，业主大会财务章从刻好那天起一直由1名委员独立保管，在维修资金需使用与纳入时由4人按流程独立用印(3名主任银行留印鉴，各自保管)。
6，我们组了上海市人数最多的业委会，有言人多运作难!本会正是由于人多而纪律先行，正因为人多6年来在面对一个个利益集团的维权中能彻底防止内部锐变，正因为人多遇困难阻力时相互鼓励不退缩，从而保证了今天在换届延期之下我们的业委会还全员运作正常(除1名搬迁辞职外)，6月27日我们14名委员刚刚签着了一项关系到小区可持续性发展的重要决议。
三、社区治理需要“三位一体” 保驾护航，方能正常运作“理性维权”
社区/小区自治机制(物业服务)的基本内容是对社区内公共利益(公共事务)的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不确定性和动态性的特征。公共利益与国家政策和社会发展阶段密切相关，公共利益的界定与界定主体密切相关。于是，什么是公共利益的问题就转换成了谁来界定的问题。从这一立场出发，公共利益就不再是实体性的，而是程序性的，存在于不同群体利益的协调过程之中。没有任何一方有权垄断对公共利益的界定。公共利益不仅需要由法律和
行政来界定，它更需要社会的界定。社会界定的题中之意就要以信息透明公开、各方充分讨论和民主协商来落实公众的知情权、参与权和监督权。 1，居民委员会在社区是“三位一体” 自治自理框架之首，虽定义为群众自治组织，但在现实中是政府行为的未端贯彻与执行者，所以在社区内“三位一体” 框架中其应当积极担当政府角色做好主题引导，应该主动参与社区内不同群体利益间的协调并保持公正性，并担负起对社区/小区内国有资产的监护与管理权。
2，物企应在市场化运作下规范服务，而得到业主善待的物业才能更规范，社区的公共事务(公共利益、公共物品)的治理是在“多中心治理” 状态下的社会情境中自治组织的集体行动，因此，社区事务必须由“三位一体” 来执其两端而用中!让私有化和国有化的两极之间观念相互转化。在市场化机制下物业企业所提供的物业服务正是对小区公共物品的信托产品，而物企在服务期内它能否对小区公共利益的正确界定，直接关系到群体利益与社区和谐!
几年来随着政府对最低工资线的逐年指导性上调，而物企是劳动密集性行业，每逢调正都有近80%的员工要全调或半调，物业费涨否是近期困扰社会、市场、政府的难题。所以说一个称职的业委会要在小区当今大环境下主动善待物企的生存与发展，要及时宣传并教育业主，只有先购买了多少服务才能得到多少服务(当然业委会要监督真正的服务内容)。
3，业委会在“三位一体” 框架下权限于对小区公共利益的界定与管理等，所以业委会首先必须掌握国家在各社会发展阶段的政策，有区别的论证本小区公共利益的权力与权属，从而理性的、程序性的寻求社会与政府或法律途径来界定，以维护小区稳定与和谐为硬道理。
数年来通过“区长在线” 及区房地局与相关部门和五角场街道办事处的协调，随着物业管理区域的划分、业委会办公用房的回归、北广场的收回、住宅配套设施用房的确认与恢复、垃圾房集压站的共用，当纠结于我们与商务楼业主间的物业费结算，在20**年底市高院的协调下，商务楼业主同意每年向业主大会交纳32万元物业费而终结。日前小区敏感问题均尘埃落定，小区民主自治有了可持续性建设之物质基础，三湘的明天将会更美满和谐。
4，社区/小区自治方面矛盾的化解关键靠政府各个职能部门及时大联动，业委会虽代表业主但还是业余维权者，而往往面对的是专业侵权或违规的利益集团，三湘小区诸多复杂问题获得市区级各相关职能部门(尤其房地系统)大力协调而解决，三湘的幸运不代表其它小区!社区/小区事务都说有十七八个上级主管部门，本会业务流程熟悉尚能直接面对主管部门，几年实践中感到远不止这些，其它小区遇问题就找房地局!隔靴搔痒造成国家资源的浪费，房地局本来是应该对物业企业、业委会的规范运作、行业培训、指导监督更有作为的。所以说为了更有效化解社区方面的矛盾，迅速转化各相关部门在协调社区问题上的私有化和国有化观念并及时联动。
四、三湘业委会在“自我管理、自我监督” 实践中成长
小区物业管理矛盾是普遍的社会问题，化解与处理物企与业主间的矛盾是每一届业委会永远的课题。三湘小区五年三物业从包干制---半酬金制----定核酬金制走出成功之路，关键原因在于业委会成员团结一致，能循法创新、公开化操作，“自我管理、自我监督” 是把有效针对自治的双刃剑缺一不可。
业委会签订《物业服务合同》时必须严谨并掌握主动权，因为商品房发展之快使得物业管理企业鱼龙混杂，才能在日后运作中实施对物企的监管责任;
在日常监管上依据《合同》内要约重点防止物企在人员配置上吃空晌、正常维修费用的流失、服务标准降低等问题，敦促物企恪守承诺;
在财务监管上推行账务公开是保持小区自治的关键，可以让业主们都能感受到自己正参与其中，不实行信息公开，极容易滋生腐败;
在与物企进行小区公共利益分配上(指物企管理成本)，必须恪守业委会决议或业主大会的决议，严禁暗箱操作。
20**年1月1日起三湘小区在业主大会授权下彻底终结物业服务包干制，采用物业服务模式为定额酬金制，全年向每户业主只收11月物业费，物企不减员反增加员工福利与工资，己正常运作半年。
五、三湘业委会在“自我服务、自我教育” 中不断学习提升决策水平
“自我服务”是面对物管区域内公共财产(公共物品)的管理与服务由业主大会授权决策。所谓“公共物品”，大体是说使用的时候不具备排他性，也就是我用不影响你用，简单的例子是路灯并不会因为照亮了我的路就不照亮你的路。一旦有人提供了其他人就可以搭便车，管它是公共配置还是公共设备设施!更不管道路与绿化!所以实践表明“自我教育” 在社区中有多难最难。
“三位一体” 的鼻祖，诺贝尔经济学奖得主--埃莉诺.奥斯特罗姆， 20**年5月6日在广卅访问了丰景大厦业委会。她座谈中说，“在不强迫任何人的情况下，让所有人都能享受到利益，这是共同自治的精妙之处，也是困难之处”。
三湘业委会在操作公共收益与维修资金上的精妙之处在于以“业主小组” 为实施主体，只有让更多业主尽快形成社区自治意识，才能防止社区管理空白，真正做到小区在物业管理事务上的“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”。
六、商品房维修资金是我们房屋的养老金
我们小区的“维修资金” 从开通之日起至今业主的本金依在，每户账户资金年年正增长(08年约增长4%，09年约增长6%，10年约增长4%)，我们业主委员会肩负着全体业主的重托，掌握着1千多万“维修资金” 使用的引导权。
我们未雨绸缪连续3年来已利用小区公共收益约75万元，向每户业主按面积以续交“维修资金” 形式，分摊到小区业主的“维修资金” 账户上，尤其我们小高层电梯轿厢中广告费一分未动，全部向小高层业主分摊到“维修资金” 账户。
其余小区公共收益收入我们每年先纳入业主大会“维修资金” 公共账户上，再严格按其管理程序走，此项总额超一百万元用于改造与更新或添置小区内各项设备设施和环境
建设。 业主大会是小区自治组织，规范业委会运作刻不容缓，一个个业委会群体有其特定性和区域性，三湘业委会的经历不可能复制，但其中少不了可取之处，要有专业更需要理智，维权是口号更需要维稳，三湘**花城业委会换届在即，我们开拓的事业定当承先启后，本会的淡淡愿望是：小区是大家的家建设靠大家!
杨浦区五角场300街坊
三湘**花城业主委员会
20**.08.11